Der Traum von den eigenen vier Wänden in München ist für viele zum Greifen nah – doch bevor die Schlüssel übergeben werden, klopft das Finanzamt an. Die wichtigste Steuer beim Wohnungskauf ist die einmalige Grunderwerbsteuer. Sie wird direkt nach dem Notartermin fällig. Direkt danach folgt die jährlich wiederkehrende Grundsteuer. Diese beiden Posten sind das finanzielle Fundament, das jeder Käufer kennen und von Anfang an einplanen sollte.
Die wichtigsten Steuern für Ihren Wohnungskauf in München
Wer eine Immobilie kauft, zahlt weit mehr als nur den reinen Kaufpreis. Eine ganze Reihe von Nebenkosten und Steuern kommt oben drauf und kann das Budget empfindlich belasten. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es entscheidend, sich von Anfang an einen klaren Überblick über alle anfallenden Kosten zu verschaffen.
Auf den ersten Blick wirkt das deutsche Steuerrecht vielleicht komplex, lässt sich aber für den Wohnungskauf in zwei klare Kategorien einteilen: einmalige Kosten, die während des Kaufprozesses anfallen, und laufende Kosten, die Sie als Eigentümer dauerhaft begleiten. Ein solides Verständnis dieser Verpflichtungen ist der Schlüssel für eine sorgenfreie Zukunft in der eigenen Immobilie.
Einmalige und laufende Steuerbelastungen
Die folgende Grafik verdeutlicht die zwei zentralen Steuerarten, mit denen es jeder Wohnungskäufer in Deutschland zu tun bekommt.
Man sieht sofort: Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige, hohe Hürde zu Beginn, während die Grundsteuer eine langfristige, aber überschaubare finanzielle Verpflichtung darstellt.
In diesem Ratgeber führen wir Sie bei Barretta Immobilien Schritt für Schritt durch den Steuer-Dschungel. Wir legen den Fokus dabei ganz bewusst auf die Gegebenheiten in München und Bayern und beleuchten für Sie die wichtigsten Punkte:
- Detaillierte Erklärung der Steuerarten: Wir schlüsseln genau auf, was hinter Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und weiteren möglichen Abgaben steckt.
- Praxisnahe Berechnungsbeispiele: Anhand konkreter Fälle vom Münchner Immobilienmarkt zeigen wir, wie hoch die finanzielle Belastung tatsächlich ausfallen kann.
- Unterschiede für Eigennutzer und Kapitalanleger: Sie erfahren, wie Ihre Pläne für die Wohnung – selbst einziehen oder vermieten – die steuerlichen Möglichkeiten beeinflussen.
- Vermeidung typischer Steuerfallen: Wir geben Ihnen handfeste Tipps aus der Praxis, wie Sie unnötige Kosten vermeiden und legal Steuern sparen können.
Unser Ziel ist es, Ihnen das Wissen an die Hand zu geben, mit dem Sie Ihren Wohnungskauf souverän und finanziell sicher planen können. Viele weitere nützliche Informationen rund um den Immobilienkauf und -verkauf finden Sie auch in unserem Immobilienblog.
Die Grunderwerbsteuer verstehen und clever gestalten
Stellen Sie sich den Kauf Ihrer Wohnung wie einen Staffellauf vor. Der Startschuss fällt mit Ihrer Unterschrift beim Notar, doch die erste große Hürde auf der Strecke ist die Grunderwerbsteuer. Diese einmalige Abgabe ist oft der größte einzelne Posten bei den Kaufnebenkosten. Wichtig zu wissen: Erst wenn sie bezahlt ist, können Sie auch offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Im bundesweiten Vergleich haben Käufer in Bayern einen klaren Standortvorteil. Während in Brandenburg oder Nordrhein-Westfalen satte 6,5 % des Kaufpreises direkt ans Finanzamt fließen, zeigt sich der Freistaat deutlich moderater.
Die Grunderwerbsteuer ist beim Wohnungskauf in Deutschland eine zentrale Größe, die kein Käufer ignorieren kann. In Bayern, und damit auch in Münchener Lagen wie Obermenzing oder Pasing, liegt der Steuersatz pauschal bei 3,5 Prozent des Kaufpreises – und das seit 2007 unverändert.
Bei einer Immobilie für eine Million Euro bedeutet das immerhin eine Steuerlast von 35.000 Euro. Rechnet man die Notar- und Grundbuchkosten hinzu, die in Bayern mit rund 1,5 % bis 2 % zu Buche schlagen, summieren sich die direkten Nebenkosten schnell auf bis zu 5,5 % des Kaufpreises. Eine umfassende Studie zum Wohnungsmarkt liefert hierzu tiefere Einblicke.
Wie die Steuer berechnet wird
Die Formel selbst ist denkbar einfach: Der Kaufpreis der Immobilie wird mit dem Steuersatz des Bundeslandes multipliziert. Der Teufel steckt aber wie so oft im Detail – genauer gesagt in der Frage, was alles zum „Kaufpreis“ zählt. Fachleute sprechen hier von der Bemessungsgrundlage.
Hierauf basiert die Steuerberechnung:
- Kaufpreis der Immobilie: Das umfasst den Wert des Grundstücksanteils und des Gebäudes, also die Wohnung selbst.
- Vom Käufer übernommene Lasten: Dazu können beispielsweise eingetragene Wohnrechte zählen, die im Kaufvertrag mit einem Wert versehen werden.
Grundsätzlich gilt: Alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist, gehört zur Bemessungsgrundlage. Aber eben nicht alles, was Sie zusammen mit der Wohnung erwerben. Und genau hier eröffnet sich ein legaler und wichtiger Gestaltungsspielraum.
Die Bemessungsgrundlage legal reduzieren
Der Schlüssel zum Sparen liegt darin, bewegliche Gegenstände, die nicht fest zum Gebäude gehören, im Kaufvertrag separat aufzuführen. Diese Posten werden dann aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet. Das Finanzamt besteuert nämlich nur den Erwerb von Grund und Boden samt fester Bestandteile, nicht aber von Mobiliar.
Ein Praxisbeispiel aus München-Laim:
Nehmen wir an, Sie kaufen eine Wohnung für 650.000 €. Im Preis sind eine hochwertige Einbauküche und eine maßgefertigte Sauna im Keller enthalten.
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Standardfall (ohne Trennung):
- Bemessungsgrundlage: 650.000 €
- Grunderwerbsteuer in Bayern (3,5 %): 22.750 €
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Optimierter Fall (mit Trennung):
- Sie weisen die Einbauküche mit einem realistischen Zeitwert von 15.000 € und die Sauna mit 5.000 € im Notarvertrag separat aus.
- Neue Bemessungsgrundlage: 650.000 € – 15.000 € – 5.000 € = 630.000 €
- Neue Grunderwerbsteuer (3,5 % von 630.000 €): 22.050 €
Durch diese einfache Maßnahme sparen Sie 700 €. Das klingt vielleicht nicht nach einer riesigen Summe, deckt aber schon einen guten Teil der Notarkosten. Wichtig ist nur, dass die angesetzten Werte für die beweglichen Dinge realistisch und nachweisbar sind.
Typische Gegenstände, die Sie separat ausweisen können:
- Einbauküche: Der absolute Klassiker und häufigste Posten.
- Möbel: Wenn Sie bestimmte Möbelstücke vom Verkäufer mitübernehmen.
- Sauna oder Infrarotkabine: Sofern diese nicht fest verbaut ist.
- Markisen oder Jalousien: Wenn sie sich ohne Beschädigung demontieren lassen.
- Gartenhaus oder Spielgeräte: Bei Wohnungen mit eigenem Gartenanteil.
Sprechen Sie dieses Thema unbedingt rechtzeitig vor dem Notartermin mit dem Verkäufer und dem Notar an. Eine saubere, vertragliche Regelung ist entscheidend, damit das Finanzamt die getrennte Bewertung anerkennt und Sie Ihre Steuer beim Wohnungskauf von Anfang an clever gestalten.
Die neue Grundsteuer ab 2025: Was ändert sich für Eigentümer?
Die Grunderwerbsteuer ist bezahlt, der Kaufvertrag unterschrieben – doch damit enden die steuerlichen Pflichten nicht. Als frischgebackener Wohnungseigentümer kommt eine dauerhafte Verpflichtung auf Sie zu: die Grundsteuer. Das ist eine jährliche Abgabe, die jede Gemeinde für den Besitz von Immobilien und Grundstücken erhebt. Und genau hier rollt gerade eine gewaltige Veränderung auf Deutschland zu, die bei vielen Käufern für Unsicherheit sorgt.
Ab dem 1. Januar 2025 tritt die neue Grundsteuerreform in Kraft. Warum das Ganze? Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Berechnungsgrundlage gekippt, weil sie auf völlig veralteten Werten aus den 1930er- und 1960er-Jahren basierte. Ziel der Reform ist es, die Steuer gerechter zu machen und an die heutige Realität anzupassen.
Bayern geht einen Sonderweg
Während die meisten Bundesländer einem recht komplizierten Bundesmodell folgen, hat sich Bayern für einen eigenen, deutlich einfacheren Weg entschieden. Das bayerische Grundsteuermodell ist ein reines Flächenmodell. Das klingt sperrig, bedeutet aber im Kern: Der Wert Ihrer Immobilie, die exklusive Lage oder der top-sanierte Zustand spielen für die Berechnung keine Rolle mehr.
Die Formel in Bayern ist erfrischend simpel und besteht aus drei Bausteinen:
- Die Fläche: Gezählt werden die Quadratmeter von Grundstück und Wohnung, wie sie im Grundbuch oder Kaufvertrag stehen.
- Feste Äquivalenzzahlen: Der Gesetzgeber hat fixe Werte pro Quadratmeter festgelegt. Für Wohnflächen sind das 0,50 €/m², für die reine Grundstücksfläche 0,04 €/m².
- Der kommunale Hebesatz: Das ist der entscheidende Faktor, den jede Stadt oder Gemeinde selbst festlegt. In München liegt dieser Hebesatz aktuell bei satten 535 %.
Aus den ersten beiden Punkten ergibt sich der sogenannte Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert – das Ergebnis ist Ihre jährliche Grundsteuer.
Was bedeutet die Reform konkret für Münchner Eigentümer?
Die Umstellung auf dieses neue System wird die Lasten neu verteilen. Einige Eigentümer könnten entlastet werden, viele andere müssen sich aber auf höhere Zahlungen einstellen. Gerade in einer teuren Stadt wie München, wo der Bodenwert bisher ein großer Preistreiber war, kann das neue, wertunabhängige Modell zu spürbaren Veränderungen führen.
Die Grundsteuerreform 2025 hat beim Wohnungskauf in Deutschland massive Auswirkungen auf die laufenden Kosten nach dem Erwerb. Laut der ersten Wirkungsanalyse von Haus & Grund stieg die durchschnittliche Grundsteuer für Eigentumswohnungen von 285 Euro im Jahr 2024 auf 316 Euro im Jahr 2025, ein Zuwachs von rund 11 Prozent.
Für Westdeutschland, also auch Bayern, liegt der neue Durchschnitt für Eigentumswohnungen bei 313 Euro pro Jahr. Richtig teuer wird es aber für Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern: Hier explodierte die Steuerlast im Schnitt von 463 Euro (2024) auf 747 Euro (2025) – ein Anstieg von über 60 Prozent. Diese Zahlen zeigen, wie wichtig es ist, die künftige Grundsteuerbelastung von Anfang an in die Finanzplanung einzubeziehen. Wer tiefer einsteigen will: Die Sonderauswertung von Haus & Grund zur Grundsteuerreform 2025 liefert weitere Details.
Auswirkungen für Kapitalanleger und die Nebenkostenabrechnung
Wenn Sie Ihre Wohnung in München vermieten wollen, ist die Grundsteuer ein zentraler Posten in der Nebenkostenabrechnung. Die gute Nachricht: Als Vermieter können Sie die Grundsteuer vollständig auf Ihre Mieter umlegen. Sie gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Eine steigende Grundsteuer bedeutet also direkt höhere Nebenkosten für Ihre Mieter. Das kann die Attraktivität Ihrer Wohnung am Markt beeinflussen und sollte bei der Kalkulation der Gesamtmiete unbedingt berücksichtigt werden.
Für Sie als Kapitalanleger ist es daher entscheidend, die Entwicklung des lokalen Hebesatzes im Blick zu haben und mögliche Erhöhungen in Ihre Renditeberechnung einzukalkulieren. Auch wenn die Steuer umlagefähig ist, am Ende des Tages beeinflusst sie, wie erschwinglich Ihre Immobilie für potenzielle Mieter bleibt. Eine transparente Kommunikation ist hier der Schlüssel zu einem guten und langfristigen Mietverhältnis.
Eigennutzer oder Kapitalanleger? Zwei Welten, zwei Steuerstrategien
Die vielleicht wichtigste Weiche, die Sie beim Wohnungskauf stellen, ist die Entscheidung: selbst einziehen oder vermieten? Das ist weit mehr als eine Frage des Lebensstils. Für das Finanzamt macht es einen gewaltigen Unterschied – und eröffnet gerade für Kapitalanleger enorme Gestaltungsmöglichkeiten.
Der Grundgedanke des Fiskus ist einfach: Wer mit einer Immobilie Geld verdient (also Miete einnimmt), kann die damit verbundenen Kosten auch absetzen. Wer darin wohnt, betreibt private Lebensführung – und die ist steuerlich eben Privatsache.
Die Perspektive des Eigennutzers: Wenig Spielraum, aber wichtige Ausnahmen
Wenn Sie Ihre neue Wohnung in München selbst beziehen, betrachtet der Fiskus fast alle Ausgaben als private Angelegenheit. Das bedeutet im Klartext: Die großen Posten können Sie steuerlich leider nicht geltend machen.
Das geht für Eigennutzer nicht:
- Anschaffungskosten: Der Kaufpreis und die Nebenkosten spielen für Ihre Einkommensteuer keine Rolle.
- Zinsen für den Kredit: Anders als bei Kapitalanlegern sind die Zinsen für Ihr Darlehen rein privat und mindern nicht Ihr zu versteuerndes Einkommen.
- Abschreibung (AfA): Die Abnutzung des Gebäudes können Sie als Selbstnutzer nicht steuerlich ansetzen.
Eine kleine, aber feine Ausnahme gibt es aber: Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen für Ihre Wohnung. Hier können Sie 20 % der Lohn- und Fahrtkosten (wichtig: nicht die Materialkosten!) direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen. Das kann Ihre Steuerlast immerhin um bis zu 1.200 € pro Jahr reduzieren.
Die Gestaltungsmöglichkeiten des Kapitalanlegers: Der Hebel für Ihr Investment
Wer seine Wohnung vermietet, betritt eine völlig andere steuerliche Welt. Plötzlich werden fast alle Ausgaben zu sogenannten Werbungskosten. Diese können Sie direkt von Ihren Mieteinnahmen abziehen und so den steuerpflichtigen Gewinn massiv senken.
Das sind die wichtigsten Hebel für Vermieter:
- Finanzierungszinsen: Die kompletten Zinsen für Ihren Immobilienkredit sind als Werbungskosten absetzbar. Ein riesiger Vorteil!
- Laufende Kosten: Von der Grundsteuer über Versicherungen bis hin zu den Kosten für die Hausverwaltung oder die Mietersuche – alles mindert Ihre Steuerlast.
- Erhaltungsaufwendungen: Ein neues Bad, neue Fenster oder eine Reparatur? Diese Kosten können Sie oft sofort oder über mehrere Jahre verteilt abschreiben.
- Abschreibung (AfA): Das ist der stärkste steuerliche Hebel. Sie können den reinen Gebäudewert (ohne Grundstück) über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr abschreiben. Bei Neubauten, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, sind es sogar 3 %.
Die Abschreibung ist quasi ein "steuerliches Geschenk". Sie müssen das Geld nicht wirklich ausgeben, senken aber trotzdem jedes Jahr Ihren Gewinn. Das macht Immobilien-Investments so attraktiv.
Achtung, Spekulationssteuer: Die 10-Jahres-Frist
Ein Thema, das Eigennutzer und Kapitalanleger gleichermaßen betrifft, ist die Spekulationssteuer. Wenn Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, will das Finanzamt unter bestimmten Umständen ein Stück vom Kuchen abhaben. Hier sind Fristen entscheidend.
- Für Kapitalanleger: Hier gilt eine harte Zehn-Jahres-Frist. Verkaufen Sie Ihre vermietete Wohnung vorher, ist der gesamte Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz steuerpflichtig. Warten Sie die zehn Jahre ab, ist der Verkaufserlös komplett steuerfrei.
- Für Eigennutzer: Die Regelung ist deutlich entspannter. Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor durchgehend selbst bewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an – die Zehn-Jahres-Frist spielt dann keine Rolle.
Gerade in einem dynamischen Markt wie München kann die Spekulationssteuer schnell teuer werden. Zur Einordnung: Zwischen 2015 und 2025 stiegen die Wohnungspreise in der Stadt um rund 66,6 %. Wer 2015 für 300.000 Euro gekauft hat und vor 2025 für über 500.000 Euro wieder verkauft, muss als Kapitalanleger eine hohe Steuerlast auf den Gewinn einplanen. Sie möchten die passende Immobilie für Ihre Pläne finden? Werfen Sie einen Blick auf unser aktuelles Angebot an Privatimmobilien in München.
Was sonst noch auf Sie zukommt: Nebenkosten und weitere Steuerarten
Wer eine Wohnung kauft, blickt meist zuerst auf die großen Posten wie Grunderwerb- und Grundsteuer. Doch wie beim Autokauf, wo erst das Zubehör den Endpreis bestimmt, lauern auch beim Immobilienerwerb weitere Kosten im Kleingedruckten. Diese Nebenkosten sind kein optionales Extra, sondern ein fester Bestandteil des Prozesses, den Sie von Anfang an in Ihr Budget einplanen müssen.
Sehen Sie diese Ausgaben als Absicherung: Sie garantieren, dass der Eigentumsübergang rechtssicher, transparent und für alle Zeiten offiziell dokumentiert wird. Eine solide Finanzierung, die diese Nebenkosten abdeckt, ist daher das A und O. Hier kann ein passender Immobilienkredit den entscheidenden Unterschied machen, um den Traum vom Eigenheim sicher zu realisieren.
Notar- und Grundbuchkosten: Der offizielle Stempel
In Deutschland führt kein Weg am Notar und am Grundbuchamt vorbei. Das ist auch gut so, denn beide Instanzen sind gesetzlich vorgeschrieben und sorgen für die rechtliche Sicherheit – für Sie als Käufer und für den Verkäufer. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, das Grundbuchamt macht Sie anschließend zum offiziellen Eigentümer.
In Bayern sollten Sie für diese beiden Posten zusammen etwa 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises einkalkulieren. Bei einer Wohnung für 700.000 € in München sprechen wir also von zusätzlichen 10.500 € bis 14.000 €. Dieses Geld müssen Sie in der Regel als Eigenkapital parat haben, da Banken die Nebenkosten selten mitfinanzieren.
Wichtig zu wissen: Diese Gebühren sind nicht verhandelbar. Sie richten sich streng nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Egal, zu welchem Notar Sie gehen – die Kosten sind überall in Deutschland nahezu identisch.
Wann die Umsatzsteuer eine Rolle spielt
Die gute Nachricht zuerst: Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung von einer Privatperson ist die Umsatzsteuer (umgangssprachlich Mehrwertsteuer) für Sie kein Thema. Dieser Vorgang ist umsatzsteuerfrei.
Spannend wird es aber bei einem speziellen Szenario: dem Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger. Da Sie hier von einem Unternehmen kaufen, ist der Verkauf umsatzsteuerpflichtig. Die Steuer von 19 % ist in der Regel aber schon im Kaufpreis enthalten. Für Sie ändert sich an der Endsumme also nichts, aber es erklärt, warum Neubauten oft eine andere Preisstruktur aufweisen.
Ein Münchner Spezialfall: Die Zweitwohnsitzsteuer
Sie planen, die Wohnung in München als Feriendomizil zu nutzen, als Pendlerwohnung oder für die studierenden Kinder – melden dort aber nicht Ihren Hauptwohnsitz an? Vorsicht! In diesem Fall kommt die Münchner Zweitwohnsitzsteuer ins Spiel. Das ist eine kommunale Steuer, die die Stadt für das Privileg erhebt, eine zweite Wohnung neben dem Hauptwohnsitz zu unterhalten.
Zum 1. Januar 2024 wurde der Steuersatz in München kräftig angehoben und beträgt jetzt satte 18 % der Jahresnettokaltmiete. Falls die Wohnung gar nicht vermietet ist, schätzt die Stadt einfach die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage. Dieser laufende Kostenfaktor kann eine Zweitwohnung erheblich verteuern und muss fest in Ihre jährliche Finanzplanung mit rein.
Ein kurzer Ausflug zur Schenkung- und Erbschaftsteuer
Zum Schluss noch ein Blick auf eine Steuer, die zwar nicht beim klassischen Kauf anfällt, aber bei der Immobilienübertragung in der Familie entscheidend ist. Wird eine Wohnung nicht gekauft, sondern verschenkt oder vererbt, kann Schenkung- oder Erbschaftsteuer fällig werden.
Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Immobilienwert. Zwar gibt es hohe Freibeträge – zum Beispiel 500.000 € für Kinder alle zehn Jahre –, doch gerade bei den Immobilienpreisen in München sind diese schnell aufgebraucht. Eine frühzeitige Planung mit einem Steuerberater ist hier Gold wert. Mit klugen Modellen wie einer schrittweisen Übertragung (Kettenschenkung) lässt sich die Steuerlast oft legal und deutlich reduzieren.
Praxis-Checkliste: So meistern Sie den Wohnungskauf in München
Ein Wohnungskauf ist kein Sprint, sondern ein gut geplanter Marathon. Viele kleine und große Entscheidungen müssen ineinandergreifen, gerade in einem so dynamischen Markt wie München. Damit Sie dabei nicht den Überblick verlieren, haben wir unsere Erfahrung aus über 40 Jahren in eine handfeste Checkliste gepackt. Betrachten Sie sie als Ihren persönlichen Fahrplan, der Sie sicher durch alle Phasen führt und typische Stolpersteine vermeidet.
Diese Liste begleitet Sie Schritt für Schritt durch den Kaufprozess und zeigt Ihnen, an welchen Stellschrauben Sie drehen können, um Ihre Steuer beim Wohnungskauf von Anfang an clever zu gestalten.
Phase 1: Die Vorbereitung – vor dem Notartermin
Die wichtigste Arbeit findet statt, bevor überhaupt ein Vertragsentwurf auf dem Tisch liegt. Eine saubere Planung in dieser frühen Phase ist das Fundament für einen reibungslosen Kauf und erspart Ihnen später teure Überraschungen.
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Budget und Nebenkosten sauber kalkulieren: Der Kaufpreis ist nur die halbe Miete. Rechnen Sie in Bayern fest mit rund 5,5 % an zusätzlichen Kosten – allein für die Grunderwerbsteuer (3,5 %) und die Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5 % bis 2,0 %). Ein kleiner Puffer für Unvorhergesehenes hat noch nie geschadet.
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Frühzeitig zum Steuerberater (ein Muss für Kapitalanleger): Klären Sie direkt am Anfang, welche steuerlichen Hebel Sie nutzen können. Ein guter Berater zeigt Ihnen, wie Sie Abschreibungen (AfA) oder Werbungskosten von Tag eins an richtig ansetzen und Ihre Steuerlast optimieren.
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Bewegliches Inventar gezielt identifizieren: Gehen Sie mit dem Verkäufer die Liste der Dinge durch, die Sie mitübernehmen – zum Beispiel die Einbauküche, eine Sauna oder die Markisen. Lassen Sie sich dafür Belege oder eine realistische Schätzung des Zeitwerts geben. Das ist bares Geld wert!
Phase 2: Der Notartermin – jetzt wird's offiziell
Der Termin beim Notar ist der entscheidende Moment, in dem alle Absprachen rechtlich bindend werden. Ihre gute Vorbereitung zahlt sich jetzt direkt aus.
Achten Sie penibel darauf, dass der Kaufvertrag eine klare und vor allem realistische Aufteilung zwischen dem Immobilienwert und dem Wert des beweglichen Inventars enthält. Diese eine Klausel ist Ihr direkter Hebel, um die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ganz legal zu senken.
Eine präzise Formulierung im Vertrag ist alles. Nehmen Sie alle Unterlagen mit, vor allem die Liste des Inventars mit den vereinbarten Werten. Der Notar prüft diese und nimmt sie in den Vertrag auf.
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Auf separater Ausweisung im Vertrag bestehen: Bitten Sie den Notar ganz konkret darum, das Inventar mit den entsprechenden Zeitwerten als eigene Position im Kaufvertrag aufzuführen.
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Zahlungsmodalitäten verstehen: Im Vertrag steht ganz genau, wann das Geld fließen muss. In der Regel ist das erst der Fall, nachdem die sogenannte Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen wurde – eine wichtige Sicherheit für Sie.
Phase 3: Die Abwicklung – nach dem Notartermin
Mit Ihrer Unterschrift beginnt der administrative Teil. Jetzt kommen die offiziellen Schreiben von den Ämtern, und Sie müssen nur noch reagieren.
- Auf den Grunderwerbsteuerbescheid warten: Das Finanzamt meldet sich ganz von allein bei Ihnen. Überweisen Sie die Steuer pünktlich, meist haben Sie dafür einen Monat Zeit.
- Die Unbedenklichkeitsbescheinigung kommt: Sobald die Zahlung eingegangen ist, schickt das Finanzamt dem Notar dieses wichtige Dokument. Ohne diese Bescheinigung keine Umschreibung im Grundbuch!
- Den Grundsteuerbescheid prüfen: Nachdem Sie offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch stehen, bekommen Sie von der Stadt München den Bescheid über die künftig fällige Grundsteuer.
- Alle Belege für die Steuererklärung sammeln: Heften Sie wirklich alles ab: Notarrechnung, Maklercourtage, Handwerkerrechnungen. Als Kapitalanleger sind das alles abzugsfähige Anschaffungs- oder Werbungskosten.
Ein strukturierter Ablauf wie dieser nimmt dem Kaufprozess den Schrecken und gibt Ihnen Sicherheit. Ein systematisches Vorgehen ist übrigens auch auf der anderen Seite des Tisches entscheidend, wie unsere 10-Punkte-Checkliste für den erfolgreichen Immobilienverkauf für Verkäufer zeigt.
Häufig gestellte Fragen zu den Steuern beim Wohnungskauf
Der Weg in die eigenen vier Wände in München wirft viele Fragen auf, ganz besonders beim Thema Steuern. Als Makler mit jahrzehntelanger Erfahrung hören wir bei Barretta + Co jeden Tag dieselben Sorgen und Unsicherheiten. Deshalb haben wir hier die wichtigsten Punkte für Sie auf den Punkt gebracht – kurz, verständlich und aus der Praxis für die Praxis.
Kann ich die Grunderwerbsteuer in Raten zahlen?
Diese Frage hören wir fast bei jedem zweiten Gespräch, aber die Antwort vom Finanzamt ist ein klares und unmissverständliches Nein. Die Grunderwerbsteuer muss immer als einmaliger Gesamtbetrag überwiesen werden.
Sobald der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet ist, schickt Ihnen das Finanzamt den Steuerbescheid. Darin steht eine feste Frist, meistens ein Monat. Eine Ratenzahlung oder ein Aufschub ist nicht drin, dieser Betrag muss fest im Eigenkapital eingeplant sein.
Erst wenn das Geld vollständig beim Finanzamt eingegangen ist, gibt es grünes Licht in Form der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument kann der Notar Sie nicht als neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Der Deal platzt.
Welche Kosten kann ich als Eigennutzer absetzen?
Für alle, die ihre Wohnung selbst nutzen, sind die Abzugsmöglichkeiten leider sehr überschaubar. Im Gegensatz zu Kapitalanlegern können Sie weder die Anschaffungskosten noch die Zinsen für Ihren Kredit von der Steuer absetzen. Das ist ein rein privates Vergnügen.
Zwei kleine, aber feine Ausnahmen gibt es aber:
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: Darunter fallen zum Beispiel die Kosten für den Hausmeister, die Treppenhausreinigung oder den Winterdienst, die über Ihr Hausgeld abgerechnet werden.
- Handwerkerleistungen: Wenn Sie in Ihrer Wohnung etwas renovieren, sanieren oder instand halten lassen.
Bei beiden Posten können Sie 20 % der reinen Arbeitskosten (ganz wichtig: nicht die Materialkosten!) direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen. Bei Handwerkerleistungen ist der Deckel allerdings bei 1.200 € pro Jahr.
Wie wirkt sich die Maklerprovision steuerlich aus?
Hier kommt es ganz darauf an, was Sie mit der Immobilie vorhaben. Die steuerliche Behandlung der Maklercourtage hängt zu 100 % von Ihrer Nutzungsart ab.
Für Eigennutzer ist die Provision schlicht ein Teil der privaten Kaufnebenkosten – ärgerlich, aber nicht absetzbar. Für Kapitalanleger sieht die Welt ganz anders aus: Sie können die Provision als Teil der Anschaffungskosten über viele Jahre zusammen mit dem Gebäude abschreiben. Das senkt ihre Steuerlast auf die Mieteinnahmen spürbar.
Für Vermieter wird die Courtage also zu einem langfristigen Steuersparmodell, das die Rendite ihres Investments direkt verbessert.
Muss ich Mehrwertsteuer auf eine gebrauchte Wohnung zahlen?
Auch hier gibt es eine gute Nachricht: Nein. Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie von einer Privatperson kaufen, fällt in Deutschland grundsätzlich keine Umsatzsteuer (umgangssprachlich Mehrwertsteuer) an.
Die 19 % Umsatzsteuer werden in der Regel nur dann fällig, wenn Sie einen Neubau direkt vom Bauträger oder einem anderen Unternehmen kaufen. Aber selbst dann müssen Sie sich keine Sorgen machen: Die Steuer ist in diesen Fällen bereits im Kaufpreis enthalten und wird nicht separat von Ihnen gefordert.
Sie haben weitere Fragen oder suchen die perfekte Immobilie in München? Das Team von Immobilien Barretta + Co begleitet Sie mit über 40 Jahren Markterfahrung sicher ans Ziel. Kontaktieren Sie uns für eine persönliche und unverbindliche Beratung.
