Als Vermieter in München sind Sie zur Abgabe einer Steuererklärung für Ihre Mieteinnahmen verpflichtet, sobald Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eine bestimmte Grenze überschreiten. Das Herzstück dafür ist die Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung. Hier stellen Sie alle Einnahmen den abzugsfähigen Ausgaben gegenüber – ein Prozess, der gerade für Neulinge oft eine große Hürde darstellt.
Die Steuererklärung für Vermieter: So steigen Sie richtig ein
Als Immobilienexperte in München erlebe ich oft, wie unsicher Eigentümer beim Thema Steuern werden. Doch keine Sorge: Das Grundprinzip ist logisch und absolut nachvollziehbar. Die Steuererklärung für Mieteinnahmen folgt im Grunde einer einfachen Formel: Ihre gesamten Einnahmen abzüglich aller damit verbundenen Werbungskosten ergeben den Betrag, den Sie versteuern müssen.
Zu Ihren steuerpflichtigen Einnahmen zählt dabei weit mehr als nur die monatliche Kaltmiete. Das Finanzamt betrachtet die Summe aller Zahlungen, die Sie von Ihrem Mieter erhalten.
Dazu gehören vor allem:
- Die Kaltmiete: Der grundlegende Betrag für die Überlassung des Wohnraums.
- Nebenkostenvorauszahlungen: Alle Vorauszahlungen für Betriebskosten (z.B. Heizung, Wasser, Müll) zählen im Jahr des Zahlungseingangs als Einnahme.
- Umlagen und Zuschläge: Einnahmen für einen Garagenstellplatz, die Nutzung einer Einbauküche oder andere vertraglich vereinbarte Zuschläge.
- Nachzahlungen: Leistet Ihr Mieter nach der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung, ist dieser Betrag im Jahr des Geldeingangs eine steuerpflichtige Einnahme.
Die wichtige Freigrenze verstehen
Eine zentrale, aber oft missverstandene Regelung ist die Freigrenze. Seit 2026 gilt eine Grenze von 1.000 Euro pro Jahr für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bleiben Ihre Einnahmen nach Abzug aller Werbungskosten unter diesem Betrag, müssen Sie sie weder versteuern noch eine Anlage V ausfüllen.
Wichtig ist hier der Unterschied zu einem Freibetrag: Überschreiten Ihre Einkünfte die Grenze auch nur um einen Euro, zum Beispiel auf 1.001 Euro, wird der gesamte Betrag steuerpflichtig – nicht nur der Teil über der Grenze.
Stellen Sie sich vor, Sie vermieten eine kleine Wohnung in Schwabing. Die Jahreseinnahmen belaufen sich auf 1.020 Euro. Damit liegen Sie zunächst über der Grenze. Haben Sie jedoch Werbungskosten (z. B. Grundsteuer, kleinere Reparaturen) von 50 Euro, sinken Ihre steuerpflichtigen Einkünfte auf 970 Euro. Sie fallen wieder unter die Freigrenze und müssen keine Steuern darauf zahlen. Detaillierte Informationen, wie sich die Freigrenze in der Praxis auswirkt, finden Sie auch, wenn Sie die steuerlichen Aspekte bei Mieteinnahmen vertiefen.
Diese Regelung verdeutlicht, wie entscheidend eine lückenlose Erfassung Ihrer Werbungskosten ist. Jeder absetzbare Euro senkt Ihre steuerpflichtigen Einkünfte und kann darüber entscheiden, ob Sie überhaupt Steuern zahlen müssen. Aus meiner langjährigen Praxis kann ich Ihnen nur raten, von Anfang an eine saubere Dokumentation zu führen. Wenn Sie mehr über die Person hinter dieser Expertise erfahren möchten, lesen Sie gerne, wer hinter Barretta + Co Immobilien steht. Die folgenden Abschnitte führen Sie detailliert durch alle relevanten Posten, damit Sie Ihr Sparpotenzial voll ausschöpfen können.
Die Anlage V: So tragen Sie alles richtig ein
Die Anlage V ist der zentrale Punkt Ihrer Steuererklärung als Vermieter. Auf den ersten Blick mag das Formular abschrecken, aber im Grunde ist es nur eine systematische Gegenüberstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Keine Sorge, das ist machbar.
Stellen wir uns das Ganze an einem praktischen Beispiel vor: Sie vermieten eine 3-Zimmer-Wohnung in München-Pasing. Ihre Aufgabe ist es jetzt, alle Einnahmen und Kosten für diese Wohnung korrekt ins Formular zu übertragen.
Zuerst die Einnahmen – hier zählt Präzision
Im ersten Abschnitt der Anlage V dreht sich alles um Ihre Einnahmen. Hier schaut das Finanzamt genau hin, deshalb ist Sorgfalt das A und O.
Die wichtigsten Posten sind schnell gefunden:
- Jahreskaltmiete: Tragen Sie die Summe der Kaltmieten für das gesamte Jahr in Zeile 9 ein. Bei unserer Beispielwohnung mit 1.200 € pro Monat sind das 14.400 €.
- Umlagen (Nebenkosten): Die Nebenkostenvorauszahlungen, die Ihr Mieter leistet, gehören in Zeile 13. Bei 250 € monatlich ergibt das eine Summe von 3.000 € im Jahr.
- Weitere Einnahmen: Vermieten Sie auch eine Garage für 80 € im Monat? Dann gehören diese Einnahmen von 960 € ebenfalls hierher, üblicherweise in Zeile 14.
In unserem Pasinger Fall ergeben sich so Brutto-Mieteinnahmen von insgesamt 18.360 €.
Dieser grundlegende Ablauf – Einnahmen erfassen, Werbungskosten abziehen und das steuerliche Ergebnis ermitteln – lässt sich einfach visualisieren.
Das Schaubild bringt es auf den Punkt: Einnahmen minus Werbungskosten ergibt den Gewinn oder Verlust, der am Ende versteuert wird.
Werbungskosten – die richtigen Zeilen für Ihre Ausgaben
Jetzt kommt der Teil, der Ihre Steuerlast aktiv senkt: die Werbungskosten. Sie haben diese Posten idealerweise schon vorbereitet. Nun geht es darum, die Summen den korrekten Zeilen in der Anlage V zuzuordnen.
Hier ein schneller Überblick, wo was hingehört:
- Abschreibung (AfA): Der Betrag für die Gebäudeabschreibung ist oft einer der größten Posten und gehört in Zeile 33.
- Schuldzinsen: Zinsen aus Ihrem Immobilienkredit tragen Sie in Zeile 36 ein. Wichtig: Die Tilgung selbst ist nicht absetzbar, nur die Zinsen.
- Erhaltungsaufwendungen: Kleinere Reparaturen und Instandhaltungskosten kommen in Zeile 40. Handelt es sich um größere Maßnahmen, die Sie über mehrere Jahre verteilen müssen, sind die Zeilen 42–44 relevant.
- Sonstige Kosten: Alle laufenden Ausgaben wie Grundsteuer, Versicherungen, Kontoführungsgebühren oder die Kosten für die Hausverwaltung fassen Sie zusammen und tragen die Summe in Zeile 47 ein. Eine saubere Belegsammlung ist hierfür unerlässlich.
Tipp aus der Praxis: Viele Vermieter vergessen die kleinen Beträge. Doch auch die Gebühren für das Mietkonto (oft nur 5–10 € pro Monat) oder die Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung läppern sich. Sammeln Sie diese Belege und setzen Sie sie in Zeile 47 an!
Das Ergebnis und wichtige Sonderfälle
Ganz am Ende des Formulars, ab Zeile 91, wird abgerechnet. Einnahmen und Werbungskosten werden saldiert, und das Ergebnis ist entweder ein steuerpflichtiger Überschuss oder ein Verlust, den Sie mit anderen Einkünften verrechnen können.
Werfen Sie auch einen Blick auf die Felder für Besonderheiten. Wenn Sie zum Beispiel eine Ferienwohnung vermieten oder Ihr Objekt nur kurzfristig anbieten, müssen Sie das in Zeile 8 ankreuzen. Eine lückenlose und korrekte Anlage V ist der beste Schutz vor Rückfragen des Finanzamts und stellt Ihre Steuererklärung für Mieteinnahmen von Anfang an auf eine solide Basis.
Werbungskosten: Der Schlüssel zu Ihrer Steuerersparnis
Der größte Hebel, um Ihre Steuerlast bei der Steuererklärung für Mieteinnahmen zu senken, sind die Werbungskosten. Genau hier trennt sich die Spreu vom Weizen, denn jeder Euro, den Sie korrekt geltend machen, reduziert Ihren zu versteuernden Gewinn direkt. Lassen Sie uns dieses Potenzial gemeinsam ausschöpfen.
Die Abschreibung (AfA): Ihr größter und verlässlichster Posten
Der wohl größte und beständigste Posten unter den Werbungskosten ist die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA. Sie spiegelt den Wertverlust Ihrer Immobilie über die Jahre wider und erlaubt Ihnen, einen Teil der Anschaffungs- oder Baukosten jährlich von der Steuer abzusetzen.
Um die AfA zu berechnen, brauchen Sie zuerst den reinen Gebäudewert. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist daher nicht abschreibungsfähig. Der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden. Oft schlägt das Finanzamt eine Pauschale vor (z. B. 80 % Gebäude, 20 % Grund und Boden), was aber gerade in teuren Lagen wie München nicht immer der Realität entspricht. Eine detaillierte Aufteilung im Kaufvertrag oder ein Gutachten können hier bares Geld wert sein.
Sobald der Gebäudewert feststeht, greift der AfA-Satz. Dieser ist vom Baujahr abhängig:
- 2 % jährlich für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden (Abschreibung über 50 Jahre).
- 2,5 % jährlich für Altbauten, die vor 1925 fertiggestellt wurden (Abschreibung über 40 Jahre).
- 3 % jährlich für Neubauten mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (Abschreibung über 33,3 Jahre).
Ein Rechenbeispiel macht es deutlich: Bei einem Gebäudewert von 500.000 € und einem AfA-Satz von 2 % können Sie jährlich 10.000 € als Werbungskosten ansetzen. Ein Gewinn, den Sie nicht versteuern müssen. Mehr dazu, wie Finanzämter Werte und Mieten einschätzen, finden Sie in diesem Fachbeitrag.
Reparatur oder Modernisierung? Eine wichtige Weichenstellung
Ein weiterer entscheidender Punkt, der oft zu Diskussionen mit dem Finanzamt führt, ist die Unterscheidung zwischen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen) und über Jahre abzuschreibenden Herstellungskosten (Modernisierungen). Die Abgrenzung ist nicht immer einfach, aber finanziell enorm wichtig.
Sofort abzugsfähige Reparaturen stellen den ursprünglichen Zustand wieder her. Diese Kosten können Sie im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten ansetzen.
Typische Beispiele sind:
- Das Streichen von Wänden oder der Fassade.
- Der Austausch einzelner kaputter Fenster.
- Die Reparatur der Heizungsanlage.
- Die Erneuerung eines undichten Daches.
Herstellungskosten hingegen werten die Immobilie auf oder erweitern sie. Der Anbau eines Balkons, der Einbau eines Aufzugs oder eine komplette energetische Sanierung zählen dazu. Diese Kosten werden nicht sofort abgezogen, sondern zusammen mit dem Gebäude über die restliche Nutzungsdauer abgeschrieben.
Achtung vor der 15-Prozent-Grenze: Übersteigen die Netto-Kosten für Instandsetzungen und Modernisierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, stuft das Finanzamt alles als anschaffungsnahen Herstellungsaufwand ein. Das bedeutet: Nichts davon ist sofort abzugsfähig, alles muss über Jahrzehnte abgeschrieben werden. Eine sorgfältige Planung ist hier Gold wert.
Weitere Werbungskosten, die Sie nicht vergessen dürfen
Neben AfA und Reparaturen gibt es eine ganze Reihe weiterer Ausgaben, die Ihre Steuerlast mindern. Sammeln Sie jeden Beleg!
- Schuldzinsen: Die Zinsen für Ihr Immobiliendarlehen sind vollständig absetzbar. Nur die Tilgung selbst nicht.
- Laufende Betriebskosten: Alle nicht umlagefähigen Kosten wie Gebühren für die Hausverwaltung oder das Mietkonto gehören in die Steuererklärung.
- Grundsteuer: Die von der Gemeinde festgesetzte Grundsteuer ist jährlich in voller Höhe abzugsfähig.
- Versicherungen: Beiträge zur Gebäude-, Haftpflicht- oder Vermieter-Rechtsschutzversicherung mindern Ihren Gewinn.
- Fahrtkosten: Jede Fahrt zum Objekt – ob für eine Besichtigung, ein Mietergespräch oder zur Handwerker-Kontrolle – können Sie pauschal mit 0,30 € pro Kilometer ansetzen.
- Sonstige Kosten: Auch Maklergebühren bei Neuvermietung, Anzeigen, Büromaterial, Fachliteratur oder die Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzerverein sind absetzbar.
Musterrechnung für ein Mehrfamilienhaus in München-Laim:
Stellen Sie sich vor, Sie erzielen 50.000 € Mieteinnahmen. Ihre Werbungskosten könnten sich wie folgt zusammensetzen:
- AfA (2 % von 800.000 € Gebäudewert): 16.000 €
- Schuldzinsen für die Finanzierung: 12.000 €
- Instandhaltung (neue Heizungsanlage): 8.000 €
- Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen: 4.500 €
- Sonstiges (Fahrten, Büromaterial etc.): 500 €
Ihre gesamten Werbungskosten summieren sich auf 41.000 €. Ihr zu versteuernder Gewinn beträgt somit nur noch 9.000 €. Ohne die sorgfältige Erfassung der Kosten hätten Sie auf die vollen 50.000 € Steuern zahlen müssen. Ein gewaltiger Unterschied.
Steuerliche Besonderheiten und Sonderfälle
Nicht jede Vermietung läuft nach Schema F. Gerade in einem so dynamischen Markt wie München gibt es viele Konstellationen, die in der Steuererklärung für Mieteinnahmen besondere Aufmerksamkeit verlangen. Wer hier die Spielregeln kennt, vermeidet teure Fehler und sichert sich steuerliche Vorteile.
Ein Klassiker ist die Vermietung einer möblierten Wohnung. Der klare Vorteil für Sie als Vermieter: Sie können oft eine höhere Miete verlangen. Steuerlich bedeutet das aber auch, dass Sie die Möbel als Werbungskosten ansetzen können – und zwar richtig.
Hier gibt es zwei Wege:
- Sofortabschreibung: Kleinere Anschaffungen bis zu einem Nettowert von 800 € (sogenannte geringwertige Wirtschaftsgüter, GWG) schreiben Sie direkt im Jahr des Kaufs komplett ab.
- Lineare Abschreibung: Teurere Stücke wie eine Einbauküche oder eine hochwertige Couch werden über ihre offizielle Nutzungsdauer abgeschrieben. Die amtlichen AfA-Tabellen geben hier die Richtung vor, zum Beispiel 10 Jahre für eine Küche.
Mein Tipp aus der Praxis: Weisen Sie im Mietvertrag einen klaren „Möblierungszuschlag“ aus. Das schafft Transparenz und macht es dem Finanzamt leichter, Ihre Abrechnung nachzuvollziehen.
Kurzzeitvermietung und verbilligte Miete
Die Kurzzeitvermietung, etwa über Airbnb, ist längst im Mainstream angekommen. Hier gilt dasselbe Prinzip: Alle Einnahmen sind steuerpflichtig, alle damit verbundenen Kosten (z. B. Plattformgebühren, Reinigung) sind absetzbar. Aber Achtung: Bieten Sie hotelähnliche Dienste wie ein tägliches Frühstück an, kann das schnell als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden – mit ganz anderen Pflichten.
Auch die Vermietung von Monteurzimmern hat ihre eigenen steuerlichen Tücken. Ein gutes Grundverständnis dieser Wohnform ist entscheidend für die korrekte steuerliche Behandlung: Definition und steuerliche Einordnung von Monteurzimmern.
Ein besonders emotionales und heikles Thema, gerade in München, ist die verbilligte Vermietung an Angehörige. Viele wollen der Familie helfen, ohne sich selbst steuerlich zu schaden.
Der entscheidende Wert ist die 66-Prozent-Grenze. Verlangen Sie mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, dürfen Sie alle Werbungskosten voll abziehen. Liegt die Miete darunter, kürzt das Finanzamt Ihre Werbungskosten anteilig.
Fällt die Miete sogar unter 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird es kompliziert. Dann wird die Vermietung aufgeteilt, und Sie können nur noch einen Teil der Kosten geltend machen. Die ortsübliche Miete müssen Sie also exakt kennen – der Münchner Mietspiegel ist hierfür die erste Anlaufstelle.
Gemischte Nutzung und Leerstand
Was, wenn Sie die Einliegerwohnung im selbst bewohnten Haus vermieten? Bei dieser gemischten Nutzung müssen alle Kosten, die das gesamte Gebäude betreffen, sauber aufgeteilt werden.
Dazu gehören vor allem:
- Die Gebäude-AfA
- Schuldzinsen für den Gesamtkredit
- Grundsteuer und Gebäudeversicherungen
- Kosten für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, z. B. am Dach oder der Fassade
Als Aufteilungsmaßstab dient in der Regel das Verhältnis der Wohnflächen. Klare Sache: Reparaturen, die eindeutig nur die Mietwohnung betreffen, müssen Sie natürlich nicht aufteilen.
Und was ist mit Leerstand? Solange Sie ernsthaft und nachweisbar einen Nachmieter suchen – etwa durch Inserate oder einen Maklerauftrag –, können Sie alle laufenden Werbungskosten weiterhin voll absetzen. Das Finanzamt prüft hier Ihre Vermietungsabsicht. Ohne Nachweis wird es schwierig.
Auch Erbengemeinschaften sind ein Sonderfall. Hier muss meist eine „Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte“ erstellt werden. Darin werden Einnahmen und Ausgaben zentral erfasst und dann auf die einzelnen Miterben verteilt. So stellt man sicher, dass jeder seinen Anteil korrekt versteuert. Gerade bei geerbten Immobilien ist die Unsicherheit oft groß. Eine professionelle Beratung, wie sie für Privatimmobilien angeboten wird, kann hier für die nötige Klarheit sorgen.
Typische Fehler vermeiden und die Erklärung optimieren
Bei der Steuererklärung für Mieteinnahmen ist Erfahrung bares Geld wert. Aus meiner Praxis als Immobilienexperte weiß ich: Viele Vermieter, gerade in einem teuren Pflaster wie München, lassen jedes Jahr Geld liegen, weil sie typische Fehler machen. Die gute Nachricht: Diese lassen sich mit der richtigen Vorbereitung gezielt vermeiden.
Das Fundament für eine saubere Steuererklärung ist immer eine lückenlose Belegsammlung. Die eiserne Regel des Finanzamts lautet: Ohne Beleg kein Abzug.
Diese Unterlagen müssen Sie parat haben
Ordnung ist hier nicht nur das halbe Leben, sondern die halbe Steuererklärung. Legen Sie sich für jedes Steuerjahr einen Ordner an (digital oder physisch) und sammeln Sie konsequent alles.
- Kaufvertrag der Immobilie: Absolut entscheidend für die Berechnung der AfA. Hier steht die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund.
- Darlehensverträge & Zinsbescheinigungen: Absetzbar sind nur die Zinsen, nicht die Tilgung. Die Jahresbescheinigung Ihrer Bank ist der perfekte Nachweis.
- Alle Rechnungen: Handwerker, Makler für die Vermietung, Anzeigen, aber auch der Kauf von Kleinmaterial im Baumarkt.
- Grundsteuerbescheid & Versicherungs-Policen: Das sind klassische, jährlich wiederkehrende Werbungskosten.
- Kontoauszüge des Mietkontos: Dienen als Nachweis für die Einnahmen und für die absetzbaren Kontoführungsgebühren.
Die häufigsten Stolpersteine in der Praxis
Selbst nach Jahren tappen Vermieter immer wieder in dieselben Fallen. Einer der teuersten Fehler ist eine ungünstige Aufteilung des Kaufpreises. Gerade in München, wo der Bodenwert oft explodiert, sollten Sie die pauschale Aufteilung des Finanzamts niemals blind akzeptieren. Eine saubere Regelung direkt im Kaufvertrag oder ein separates Gutachten kann den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil massiv erhöhen – und Ihnen über Jahrzehnte Tausende von Euro sparen.
Ein weiterer Klassiker: vergessene Kleinbeträge. Die 5 € Kontoführungsgebühr pro Monat oder die Fahrt zum Objekt (bei 20 km sind das immerhin 6 € Werbungskosten) wirken allein nicht viel. Über das Jahr gerechnet kommt da aber schnell ein dreistelliger Betrag zusammen, auf den Sie sonst unnötig Steuern zahlen.
Mein Tipp aus der Praxis: Führen Sie ein simples Fahrtenbuch oder eine Excel-Liste für alle Fahrten, die Ihre Vermietung betreffen. Die Kilometerpauschale ist eine einfache und legitime Möglichkeit, sich Aufwand zurückzuholen.
Besonders heikel wird es bei der Abgrenzung von Instandhaltung und Modernisierung. Ein Rohrbruch oder eine kaputte Heizungstherme? Das sind sofort abzugsfähige Reparaturen. Der Einbau einer komplett neuen, sparsameren Heizungsanlage in einem ansonsten intakten System? Das wird schnell als Modernisierung eingestuft und muss über Jahre abgeschrieben werden. Hier lohnt es sich, vorab einen Steuerberater zu fragen, um eine teure Umqualifizierung durch das Finanzamt zu verhindern.
Fokus München: Die Tücke mit der ortsüblichen Vergleichsmiete
Speziell in München ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein Dauerbrenner. Sie ist nicht nur bei der Vermietung an Angehörige wichtig. Auch wenn das Finanzamt die Angemessenheit Ihrer Miete anzweifelt, müssen Sie argumentieren können.
Der offizielle Mietspiegel der Stadt München ist dafür die Basis. Aber Achtung: Er bildet nur den Durchschnitt ab. Eine Luxus-Einbauküche, ein frisch saniertes Bad oder eine Top-Lage in Schwabing oder Nymphenburg rechtfertigen oft einen Zuschlag. Dokumentieren Sie diese wertsteigernden Merkmale genau – mit Fotos und Rechnungen. Im Streitfall ist das Ihre beste Verhandlungsbasis.
Praxisfragen zur Steuererklärung: Das beschäftigt Vermieter wirklich
Gerade wenn es um die Steuererklärung für Mieteinnahmen geht, tauchen in unserer Beratungspraxis immer wieder die gleichen Fragen auf. Als Immobilienexperten in München kennen wir diese Unsicherheiten nur zu gut. Deshalb haben wir die häufigsten Anliegen für Sie gesammelt und liefern schnelle, klare Antworten, damit Sie gar nicht erst ins Grübeln kommen.
Zählen Nebenkostenvorauszahlungen zu den Einnahmen?
Ja, absolut. Diese Frage sorgt oft für Verwirrung, aber die Regel ist eindeutig: Jede Nebenkostenvorauszahlung, die Ihr Mieter leistet, zählt im Jahr des Geldeingangs als steuerpflichtige Einnahme. Sie wird einfach zur Kaltmiete addiert.
Im Gegenzug dürfen Sie natürlich alle Nebenkosten, die Sie tatsächlich bezahlt haben – etwa an die Hausverwaltung oder Versorger – im selben Jahr als Werbungskosten geltend machen. Das Finanzamt folgt hier strikt dem Zufluss-Abfluss-Prinzip.
Die Nebenkostenabrechnung, die Sie meist im Folgejahr erstellen, glättet das Ganze dann wieder:
- Nachzahlung vom Mieter: Überweist der Mieter eine Nachzahlung, ist das für Sie eine zusätzliche Einnahme im Jahr des Geldeingangs.
- Guthaben für den Mieter: Zahlen Sie dem Mieter ein Guthaben aus, verbuchen Sie diesen Betrag als zusätzliche Werbungskosten im Jahr der Auszahlung.
Eine lückenlose Dokumentation aller Zahlungen ist hier das A und O für eine korrekte Erklärung.
Was passiert, wenn meine Ausgaben die Mieteinnahmen übersteigen?
Wenn Ihre Werbungskosten in einem Jahr höher sind als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Das klingt erstmal schlecht, ist aber gerade in den ersten Jahren nach einem Immobilienkauf oder nach großen Sanierungen ein ganz normaler und oft sogar geplanter Vorgang.
Dieser Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird mit Ihren anderen positiven Einkünften, zum Beispiel Ihrem Gehalt, verrechnet. Das Ergebnis: Ihr zu versteuerndes Gesamteinkommen sinkt, was oft zu einer spürbaren Steuererstattung führt.
Ein typisches Szenario in der Praxis: Hohe Finanzierungszinsen und die jährliche Abschreibung (AfA) sorgen in den Anfangsjahren bewusst für einen „Verlust“. Dieser steuerliche Effekt ist für viele Kapitalanleger ein zentraler Anreiz.
Sollten Sie keine anderen Einkünfte zur Verrechnung haben, ist das auch kein Problem. Der Verlust wird dann per Verlustvortrag in die nächsten Jahre mitgenommen und mit künftigen Mietgewinnen verrechnet. Aber Vorsicht: Fallen über viele Jahre hinweg dauerhaft hohe Verluste an, könnte das Finanzamt prüfen, ob überhaupt eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt.
Welche Fristen gelten für die Steuererklärung?
Als Vermieter sind Sie zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet, sobald Ihre Einkünfte die Freigrenzen überschreiten. Die Fristen sind dabei klar geregelt.
Für die Steuererklärung des Jahres 2025 gelten die folgenden Stichtage:
- Wenn Sie es selbst machen: Die Erklärung muss bis zum 31. Juli 2026 beim Finanzamt eingegangen sein.
- Mit Steuerberater: Beauftragen Sie einen Profi, verlängert sich die Frist deutlich, in der Regel bis zum 28. Februar 2027.
Gerade für Erstvermieter oder bei komplexeren Fällen wie Sanierungen oder verbilligter Vermietung lohnt sich die Hilfe eines Experten. So gehen Sie sicher, dass alle Sparpotenziale genutzt und Fristen eingehalten werden. Weiterführende Tipps und Strategien für Immobilieneigentümer finden Sie auch regelmäßig in unserem Immobilienblog von Barretta + Co.
Kann ich Maklerkosten von der Steuer absetzen?
Ja, Maklerkosten sind fast immer absetzbar. Entscheidend ist aber, wofür der Makler beauftragt wurde – hier müssen Sie genau unterscheiden.
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Maklerkosten beim Immobilienkauf: Diese Kosten sind sogenannte Anschaffungsnebenkosten. Sie werden nicht sofort abgezogen. Stattdessen rechnet man sie dem Kaufpreis des Gebäudes hinzu und schreibt sie gemeinsam damit über die Nutzungsdauer ab (z. B. 50 Jahre bei 2 % AfA). Sie wirken sich also langfristig steuermindernd aus.
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Maklerkosten bei der Neuvermietung: Beauftragen Sie einen Makler, um einen neuen Mieter zu finden, sieht die Sache ganz anders aus. Diese Kosten sind sofort und in voller Höhe als Werbungskosten im Jahr der Zahlung abzugsfähig und mindern direkt Ihren Gewinn.
Dieser Unterschied ist finanziell spürbar. Während Kosten für die Mietersuche Ihre Steuerlast sofort senken, verteilen sich die Kaufnebenkosten über Jahrzehnte.
Sie haben weitere Fragen oder benötigen Unterstützung bei der Vermietung oder dem Verkauf Ihrer Immobilie in München? Als erfahrene Immobilienexperten stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Immobilien Barretta + Co begleitet Sie persönlich und kompetent durch alle Phasen – von der Bewertung bis zum erfolgreichen Abschluss. Erfahren Sie mehr über unsere Leistungen auf https://barretta-immobilien.de.
