Was kostet ein Makler beim Hausverkauf? Für private Verkäufer von Häusern oder Wohnungen in Bayern hat sich eine klare Regel etabliert: die geteilte Provision. In der Praxis bedeutet das, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerkosten teilen. Üblich ist ein Satz von jeweils 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises, inklusive Mehrwertsteuer.
Die Maklerkosten für den Hausverkauf direkt erklärt
Die Frage „Was kostet mich der Makler?“ ist für jeden Eigentümer eine der wichtigsten überhaupt. Die Antwort ist zum Glück transparent und berechenbar. Verkaufen Sie Ihr Haus in München beispielsweise für 1.000.000 €, belaufen sich Ihre Kosten für den Makler auf 35.700 €.
Diese Regelung sorgt für eine faire Lastenverteilung. Schließlich profitieren beide Seiten – Verkäufer wie Käufer – von der professionellen Abwicklung und der Expertise eines erfahrenen Immobilienmaklers.
Die Entwicklung der Provision in Bayern
Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Provisionsteilung im Dezember 2020 hat sich die Kostenstruktur für Eigentümer in München, Pasing oder Obermenzing grundlegend geändert. Früher war es oft üblich, dass der Verkäufer die gesamte Provision von rund 7,14 % alleine trug. Heute ist die hälftige Teilung der Standard.
Interessanterweise stieg die Gesamtprovision in Bayern nach der Gesetzesänderung. Eine Analyse zeigt, dass der Gesamtprovisionssatz um 1,2 Prozentpunkte auf die nun üblichen 7,14 % kletterte, wobei statistisch gesehen die meisten Käufer jetzt einen Anteil von 3,57 % tragen. Erfahren Sie mehr über die Entwicklung der Maklerprovision auf immoverkauf24.de.
Was die Provisionssätze bedeuten
Die Kosten sind also klar geregelt. Es geht dabei aber nicht nur um eine Gebühr, sondern um eine Investition in einen reibungslosen, sicheren und oft profitableren Verkaufsprozess. Um ein Gefühl für die Preisgestaltung bei unterschiedlichen professionellen Dienstleistungen zu bekommen, die über reine Maklerprovisionen hinausgehen, lohnt sich ein Blick auf die generellen Kosten für professionelle Dienstleistungen.
Die Aufteilung sorgt dafür, dass die Interessen beider Seiten fair berücksichtigt werden.
Die folgende Tabelle gibt Ihnen eine klare Übersicht, wie sich die Kosten in der Praxis aufteilen und hilft Ihnen, die finanzielle Größenordnung besser einzuschätzen.
Übersicht der geteilten Maklerprovision in Bayern
Die Tabelle zeigt die übliche Aufteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer in Bayern, basierend auf einem Gesamtsatz von 7,14 % (inkl. MwSt.).
| Partei | Anteil an der Gesamtprovision | Provisionssatz vom Kaufpreis (inkl. MwSt.) |
|---|---|---|
| Verkäufer | 50 % | 3,57 % |
| Käufer | 50 % | 3,57 % |
Diese hälftige Teilung hat sich als fairer Standard etabliert und schafft Transparenz für alle Beteiligten.
Das Prinzip der geteilten Provision – verständlich gemacht
Stellen Sie sich die Maklerprovision nicht einfach als Kostenpunkt vor, sondern als die Servicegebühr für ein hochkomplexes Projekt: Ihren Hausverkauf. Ende 2020 hat der Gesetzgeber hier für klare Verhältnisse gesorgt und das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten“ auf den Weg gebracht.
Damit wurde ein faires Prinzip festgeschrieben: die hälftige Teilung der Provision. Der Makler ist ja im Grunde ein neutraler Projektmanager, der die Interessen von Verkäufer und Käufer zum Erfolg führen soll. Da beide Seiten von dieser professionellen Begleitung profitieren, ist es nur logisch, dass sie sich auch die Kosten teilen.
Wer zahlt was und wann greift das neue Gesetz?
Der Grundgedanke ist simpel: Beauftragen Verkäufer und Käufer denselben Makler, wird die Courtage auch fair geteilt. Die Zeiten, in denen Verkäufer die gesamten Kosten einfach auf den Käufer abwälzen konnten, sind damit vorbei.
Allerdings gilt dieses Prinzip nicht pauschal für jeden Immobilienverkauf. Die Regelung greift nur unter diesen drei Voraussetzungen:
- Der Käufer ist eine Privatperson: Das Gesetz schützt Verbraucher, die eine Immobilie für den privaten Gebrauch erwerben.
- Es geht um Wohnimmobilien: Die Regelung gilt ausschließlich für den Verkauf von Einfamilienhäusern (auch mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen.
- Der Makler arbeitet für beide Seiten: Der Provisionssplit kommt dann zum Tragen, wenn der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Vertrag geschlossen hat.
Stichtag für diese wichtige Änderung war der 23. Dezember 2020. Seitdem ist die 50/50-Teilung der Maklercourtage bei Privatverkäufen fest verankert und hat die Antwort auf die Frage „Was kostet ein Makler?“ grundlegend verändert.
Für alle anderen Immobiliengeschäfte, etwa den Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder reinen Grundstücken, gilt diese Regelung nicht. Hier kann die Provision nach wie vor frei zwischen den Parteien verhandelt werden.
Was bedeutet das in der Praxis – am Beispiel München?
Gerade in Bayern war die Umstellung erheblich. Vor dem Gesetz war es hier – wie in vielen anderen Bundesländern auch – absolut üblich, dass der Käufer die volle Maklerprovision alleine stemmen musste.
Mit der neuen Regelung seit dem 23. Dezember 2020 zahlt nun auch der Verkäufer in Bayern seinen Anteil – in der Regel 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Der Käufer zahlt denselben Betrag, was zu einer Gesamtprovision von 7,14 % führt. Für Verkäufer im Raum München, wo wir von Barretta + Co seit über 40 Jahren zu Hause sind, war das eine spürbare Veränderung. Im Vergleich dazu ist die Gesamtprovision in Hamburg mit 6,25 % niedriger, was die klaren regionalen Standards verdeutlicht. Mehr Hintergründe zur Neuregelung finden Sie auch in diesem Artikel zur geteilten Maklercourtage auf wohnglueck.de.
Unterm Strich hat das Gesetz für mehr Fairness und Transparenz gesorgt. Es stellt sicher, dass die finanzielle Last fair verteilt ist, wenn beide Seiten auf die Expertise eines Profis setzen, um eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens sicher über die Bühne zu bringen.
Was steckt wirklich in der Maklerprovision?
Viele Verkäufer fragen sich: „Was kostet ein Makler beim Hausverkauf?“, und sehen dabei nur die Zahl – meist 3,57 % des Kaufpreises. Das ist verständlich. Aber diese Provision ist kein reiner Kostenpunkt. Sehen Sie es eher als eine Investition in ein komplettes Leistungspaket, das Ihnen Zeit, Nerven und am Ende oft sogar Geld spart.
Ein guter Makler ist mehr als nur ein Vermittler. Er ist Ihr Projektmanager, Ihr Berater und Ihr strategischer Kopf bei einer der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens.
Strategische Vorbereitung und Bewertung
Der Verkauf beginnt lange vor der ersten Besichtigung. Eine der wichtigsten Leistungen ist eine fundierte Marktwertanalyse, die weit über simple Online-Rechner hinausgeht. Ein erfahrener Makler kennt den lokalen Markt bis ins Detail – ob in München-Pasing oder Obermenzing. Er bewertet Lage, Zustand und Potenzial Ihrer Immobilie und legt so einen Preis fest, der realistisch und zugleich ambitioniert ist.
Diese erste Phase umfasst entscheidende Schritte:
- Professionelle Immobilienbewertung: Wir ermitteln den optimalen Angebotspreis auf Basis echter Vergleichsdaten und unserer Markterfahrung.
- Beschaffung aller Unterlagen: Wir kümmern uns um Grundbuchauszüge, Energieausweis, Baupläne und alle weiteren Dokumente, die oft mühsam zu beschaffen sind.
- Entwicklung einer Verkaufsstrategie: Gemeinsam legen wir einen Fahrplan fest, der auf Ihre Ziele und Ihren Zeitplan abgestimmt ist.
Professionelle Vermarktung und Kommunikation
Steht die Strategie, geht es an die Inszenierung Ihrer Immobilie. Die Provision deckt die Kosten für hochwertige Verkaufsunterlagen, die bei Käufern nicht nur Interesse, sondern echte Emotionen wecken. Das Ziel ist klar: Ihr Haus oder Ihre Wohnung muss aus der Masse hervorstechen.
Ein Top-Makler verkauft nicht nur vier Wände, sondern ein Lebensgefühl. Durch sein Verhandlungsgeschick und sein Netzwerk erzielt er oft einen höheren Verkaufspreis, der seine eigene Provision bei Weitem übertrifft und Ihnen am Ende einen höheren Erlös sichert.
Unser Marketingprozess ist darauf ausgelegt, die richtigen Käufer zu erreichen:
- Hochwertiges Exposé: Wir erstellen aussagekräftige Texte, professionelle Fotos und auf Wunsch auch virtuelle 360-Grad-Rundgänge.
- Gezieltes Marketing: Ihre Immobilie wird auf den passenden Portalen, in unserer geprüften Kundendatei und oft auch über diskrete Kanäle den richtigen Interessenten angeboten.
- Kommunikationsmanagement: Wir sind der zentrale Ansprechpartner, filtern unqualifizierte Anfragen heraus und koordinieren alle Besichtigungstermine für Sie.
Sichere Abwicklung bis zur Übergabe
Die Arbeit endet nicht mit der mündlichen Zusage eines Käufers. Ganz im Gegenteil: Die letzte Phase ist entscheidend, um rechtliche Fallstricke und finanzielle Risiken zu vermeiden. Deshalb prüfen wir sorgfältig die Bonität der Kaufinteressenten, um böse Überraschungen auszuschließen.
Danach begleiten wir Sie durch den gesamten administrativen Prozess. Wir bereiten den Notartermin vor, koordinieren die Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs und sind auch bei der finalen Schlüsselübergabe an Ihrer Seite. So garantieren wir einen reibungslosen Abschluss. Und das Wichtigste: Sie zahlen nur im Erfolgsfall – nach der notariellen Beurkundung.
So berechnen Sie Ihre Maklerkosten in München
Prozentsätze allein sind oft abstrakt. Machen wir es also konkret: Was kostet ein Makler beim Hausverkauf in München wirklich? Anhand realistischer Beispiele für typische Immobilien im Münchner Westen wird schnell klar, mit welcher Summe Sie als Verkäufer rechnen müssen.
Nehmen wir an, Sie verkaufen Ihr Reihenmittelhaus in Pasing für einen marktüblichen Preis von 1.100.000 €. Bei dem in Bayern üblichen Verkäuferanteil von 3,57 % (inklusive 19 % MwSt.) belaufen sich Ihre Maklerkosten auf exakt 39.270 €.
Diese Summe macht die Dimension der Kosten greifbar. Sie ist keine Nebensächlichkeit, sondern ein wesentlicher Posten, den Sie bei Ihrer Finanzplanung von Anfang an berücksichtigen sollten.
Kostenbeispiele für den Münchner Immobilienmarkt
Natürlich ist nicht jede Immobilie gleich. Schauen wir uns ein weiteres, typisches Szenario für den Münchner Westen an. Für eine gut gelegene Eigentumswohnung in Laim mit einem Verkaufspreis von 750.000 € würden für Sie als Verkäufer Kosten in Höhe von 26.775 € anfallen (750.000 € × 3,57 %).
Branchenexperten aus München-Obermenzing bestätigen diese Zahlen. Bei Barretta + Co wissen Eigentümer von Anfang an genau, was ein Makler beim Hausverkauf kostet. Die Provision für Verkäufer liegt in Bayern fast durchgehend bei 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises, inklusive Mehrwertsteuer.
Diese Leistungen sind in der Provision enthalten und gehen weit über das reine „Tür-Aufschließen“ hinaus. Sie umfassen eine professionelle Bewertung, ein maßgeschneidertes Marketing und die komplette, rechtssichere Abwicklung.
Die Grafik macht deutlich: Die Provision ist eine Investition in einen vollumfänglichen Service, der Ihnen nicht nur Arbeit, sondern auch Risiken abnimmt.
Gesamtkosten im Blick behalten
Die Maklerprovision ist zwar oft der größte, aber bei Weitem nicht der einzige Kostenpunkt bei einem Hausverkauf. Um Ihren Nettoerlös – also das, was Ihnen am Ende wirklich bleibt – präzise zu kalkulieren, müssen Sie alle Verkaufsnebenkosten kennen.
Die folgende Tabelle stellt die Maklerkosten den weiteren typischen Ausgaben gegenüber. So vermeiden Sie böse Überraschungen.
Beispielrechnung Ihrer Verkaufsnebenkosten in München
| Kostenart für Verkäufer | Berechnungsgrundlage / Betrag | Anfallende Kosten (Beispiel) |
|---|---|---|
| Verkäuferanteil Maklerprovision | 3,57 % des Kaufpreises | 39.270 € |
| Energieausweis erstellen | Pauschalbetrag | ca. 80 € – 500 € |
| Grundbuchauszug anfordern | Gebühr | ca. 20 € |
| Löschung von Grundschulden | Gebühren für Notar & Grundbuchamt | ca. 0,2 % der Grundschuld |
| Spekulationssteuer | Nur bei Verkauf < 10 Jahren | Individuell nach Steuersatz |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Bei vorzeitiger Kreditablösung | Individuell je nach Bank |
Diese Übersicht hilft Ihnen, genau zu wissen, was vom Verkaufspreis übrig bleibt. Dieses Wissen ist nicht nur für den Münchner Westen, sondern für die gesamte Region entscheidend. Vertiefen Sie Ihr Wissen und lesen Sie auch, wie Sie Ihr Haus in München Nord erfolgreich verkaufen.
Versteckte Kosten beim Hausverkauf einplanen
Die Maklerprovision ist ein wichtiger Punkt, aber sie ist längst nicht alles. Viele Verkäufer konzentrieren sich auf die Frage „Was kostet ein Makler beim Hausverkauf?“ und übersehen dabei eine Reihe weiterer Nebenkosten. Um am Ende nicht enttäuscht festzustellen, dass vom Verkaufserlös deutlich weniger übrig bleibt als gedacht, ist eine lückenlose Finanzplanung entscheidend.
Sehen Sie diese zusätzlichen Posten nicht als Ärgernis, sondern als notwendige Gebühren, die den gesamten Verkauf rechtlich und administrativ absichern. Sie stellen sicher, dass der Eigentumsübergang sauber und gesetzeskonform über die Bühne geht.
Obligatorische und situative Nebenkosten
Einige Kosten sind gesetzlich vorgeschrieben und unumgänglich, andere fallen nur in bestimmten Fällen an. Hier ist eine klare Aufschlüsselung, womit Sie rechnen müssen:
- Energieausweis: Dieses Dokument ist bei fast jedem Verkauf eine gesetzliche Pflicht. Je nach Art des Ausweises sollten Sie Kosten zwischen 300 € und 500 € einplanen. Ein guter Makler kennt die Anforderungen und hilft Ihnen bei der Beschaffung.
- Grundschuldlöschung: Ist Ihre Immobilie noch durch einen Kredit belastet? Dann muss die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden. Notar- und Grundbuchkosten dafür belaufen sich auf ca. 0,2 % der eingetragenen Grundschuldsumme.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig ablösen, fordert die Bank eine Entschädigung für die ihr entgehenden Zinsen. Die genaue Höhe ist individuell – fragen Sie hier unbedingt frühzeitig bei Ihrer Bank nach, um Klarheit zu haben.
Diese Posten können sich schnell zu einer beachtlichen Summe addieren. Eine detaillierte Aufstellung schützt Sie vor bösen Überraschungen auf dem Kontoauszug.
Vorsicht bei der Spekulationssteuer: Dieser Posten kann Ihren Gewinn erheblich schmälern. Sie wird fällig, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf Ihrer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen und Sie in dieser Zeit nicht durchgehend selbst darin gewohnt haben. Die Höhe richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Optionale Kosten als strategische Investition
Neben den Pflichtausgaben gibt es auch freiwillige Investitionen, die sich richtig lohnen können. Kleinere Schönheitsreparaturen oder ein professionelles Home Staging, bei dem Ihre Immobilie für Besichtigungen perfekt in Szene gesetzt wird, sind hier klassische Beispiele.
Auch wenn solche Maßnahmen zunächst Geld kosten – sie sind oft der Schlüssel zu einem deutlich höheren Verkaufspreis und einem schnelleren Abschluss. Die Investition zahlt sich in vielen Fällen mehrfach aus.
Eine sorgfältige Abwägung von Kosten und Nutzen ist hier das A und O. Um den gesamten Prozess von Anfang an richtig aufzusetzen, bietet Ihnen unsere 10-Punkte-Checkliste für den Immobilienverkauf in München eine wertvolle Hilfe.
Den passenden Makler finden und die Kosten bewerten
Die Frage „Was kostet ein Makler beim Hausverkauf?“ führt oft in die falsche Richtung. Viele Verkäufer denken: Der Günstigste ist der Beste. Doch die Erfahrung zeigt immer wieder das Gegenteil. Der billigste Makler ist selten der beste Partner, denn am Ende entscheidet die Qualität seiner Arbeit über Ihren tatsächlichen Gewinn.
Ein Profi ist seine Provision dann wert, wenn er Ihnen einen messbaren Mehrwert liefert. Doch woran erkennt man ihn? Schauen Sie nicht nur auf den Provisionssatz, sondern auf das, was Sie dafür bekommen.
Checkliste zur Maklerauswahl
Ein Top-Makler hebt sich durch klare Qualitätsmerkmale ab, die weit über den Preis hinausgehen. Bevor Sie sich für einen Partner entscheiden, sollten Sie diese Punkte prüfen:
- Nachweisbare Erfolge: Hat der Makler bereits erfolgreich Immobilien in Ihrer direkten Nachbarschaft verkauft, zum Beispiel in München-Pasing oder Nymphenburg? Echte lokale Marktkenntnis ist Gold wert.
- Transparente Leistungsbeschreibung: Bekommen Sie ein klares, schriftliches Angebot, das alle Leistungen detailliert auflistet? Von der Bewertung über das Marketing bis zur finalen Übergabe muss alles klar definiert sein.
- Exzellente Kundenbewertungen: Was sagen frühere Verkäufer? Authentische Bewertungen auf unabhängigen Portalen sind ein guter Indikator für Zuverlässigkeit und Arbeitsweise.
- Fester Ansprechpartner: Betreut Sie eine feste, persönliche Kontaktperson vom ersten Gespräch bis zum Abschluss? Ein ständiger Wechsel der Zuständigkeiten ist oft ein Warnsignal.
Mit diesen Kriterien trennen Sie schnell die Spreu vom Weizen und finden einen Partner, der sein Geld wirklich wert ist.
Bei der Provisionsverhandlung gibt es heute kaum noch Spielraum. Das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten hat die 50/50-Aufteilung für den Verkauf von Wohnimmobilien fest verankert. Der Fokus Ihrer Entscheidung sollte daher nicht auf der reinen Prozentzahl liegen, sondern auf dem Service, der dahintersteckt.
Der Wert eines guten Maklers
Ein hervorragender Makler rechtfertigt seine Kosten, indem er für Sie schlicht ein besseres Ergebnis erzielt. Er sorgt nicht nur für einen reibungslosen und rechtssicheren Ablauf, sondern holt durch Verhandlungsgeschick und eine durchdachte Vermarktung oft einen Verkaufspreis heraus, der die Provision mehr als ausgleicht. Was am Ende für Sie unterm Strich übrig bleibt – das ist die einzige Kennzahl, die zählt.
Die Investition in einen erfahrenen Profi ist eine Investition in Ihren eigenen finanziellen Erfolg. Erfahren Sie mehr über die Philosophie und den persönlichen Ansatz, den ein etablierter Makler wie Guido Barretta in München verfolgt. Er ist nicht nur Dienstleister, sondern Ihr strategischer Partner für den bestmöglichen Verkauf.
Die wichtigsten Fragen zu den Maklerkosten – kurz & bündig
Zum Abschluss klären wir die typischen Fragen, die uns Verkäufer immer wieder stellen. So haben Sie absolute Klarheit und können sicher in den Verkaufsprozess starten.
Wann wird die Maklerprovision eigentlich bezahlt?
Ganz einfach: Die Maklerprovision ist eine reine Erfolgsprovision. Das bedeutet, Sie gehen niemals in Vorleistung. Der Anspruch des Maklers auf seine Bezahlung entsteht erst dann, wenn der Kaufvertrag beim Notar erfolgreich beurkundet und somit rechtskräftig ist.
Die Rechnung erhalten Sie also erst nach dem Notartermin. Davor zahlen Sie nichts.
Kann ich die Maklerkosten von der Steuer absetzen?
Für die meisten privaten Verkäufer einer selbst genutzten Immobilie sind die Maklerkosten leider nicht steuerlich absetzbar. Sie werden vom Finanzamt als Teil der privaten Lebensführung angesehen und mindern daher nicht die Einkommensteuer.
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Wenn Sie eine vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen, können Sie die Maklerkosten als Werbungskosten geltend machen. Das kann Ihre Steuerlast spürbar senken.
Nicht nur beim Immobilienverkauf, sondern auch in anderen Dienstleistungsbereichen sind die wahren Kosten oft komplex. Ein gutes Verständnis dafür, wie sich beispielsweise die Preise zusammensetzen, wird in Beiträgen über die Kosten verständlich erklärt.
Was passiert, wenn ein Käufer kurzfristig abspringt?
Sollte ein Kaufinteressent nach einer mündlichen Zusage, aber noch vor dem Notartermin einen Rückzieher machen, entstehen für Sie als Verkäufer keine Maklerkosten. Die Provision wird ausschließlich bei einem erfolgreichen Vertragsabschluss fällig.
Ein erfahrener Makler weiß dieses Risiko zu minimieren, indem er die Finanzierungsbestätigung des potenziellen Käufers frühzeitig und sehr genau prüft. Das gehört zu einem professionellen Verkaufsprozess einfach dazu.
