Wohn- und geschäftshäuser in münchen erfolgreich verkaufen

Ein Wohn- und Geschäftshaus ist weit mehr als nur eine Immobilie – es ist eine der solidesten Kapitalanlagen, die es gibt. Hier treffen Wohnen und Gewerbe unter einem Dach aufeinander. Diese intelligente Mischung streut das Risiko, indem sie Mieteinnahmen aus zwei völlig unterschiedlichen Quellen kombiniert, und steigert so das Renditepotenzial, besonders in einem dynamischen Markt wie München.

Warum Wohn- und Geschäftshäuser eine clevere Kapitalanlage sind

Man könnte Wohn- und Geschäftshäuser als das „Schweizer Taschenmesser“ unter den Immobilieninvestments bezeichnen. Sie bieten eine einzigartige Balance aus Sicherheit und Wachstum, die sie für vorausschauende Investoren so wertvoll macht. Statt alles auf eine Karte zu setzen, verteilt sich das Investment auf zwei Nutzungsarten, die sich ideal ergänzen.

Stellen Sie es sich bildlich vor: In den oberen Etagen befinden sich Wohnungen, die für stetige und verlässliche Mieteinnahmen sorgen. Wohnraum ist in einer Metropole wie München ein chronisch knappes Gut, die Nachfrage reißt nie ab. Diese Mieten bilden das felsenfeste Fundament Ihrer Anlage.

Unten im Erdgeschoss pulsiert das Leben – eine kleine Boutique, eine Arztpraxis oder ein gemütliches Café. Diese Gewerbeeinheiten werfen oft höhere Renditen ab als Wohnungen und profitieren direkt von der wirtschaftlichen Stärke des Standorts. Sie sind der Turbo für Ihr Investment.

Die doppelte Stärke der Diversifikation

Der entscheidende Vorteil ist die Risikostreuung. Schwächelt der Einzelhandel mal für eine Weile, fangen die stabilen Mieten aus den Wohnungen den Druck ab. Umgekehrt kann ein florierendes Geschäft im Erdgeschoss einen vorübergehenden Leerstand in einer Wohnung locker ausgleichen.

Diese eingebaute Balance macht Wohn- und Geschäftshäuser extrem widerstandsfähig gegen Marktschwankungen. Es ist wie bei einem gut gemanagten Aktienportfolio: Man ist nie von der Entwicklung eines einzigen Sektors abhängig.

Ein Wohn- und Geschäftshaus ist mehr als die Summe seiner Teile. Es ist eine strategische Anlage, die die Stabilität des Wohnens mit dem Ertragspotenzial des Gewerbes verbindet.

Chancen im Münchner Markt erkennen

Gerade im Münchner Westen, dem Heimatmarkt von Barretta + Co, wird das immense Potenzial dieser Immobilienklasse sichtbar. Hier treffen gewachsene, beliebte Wohnviertel auf eine prosperierende lokale Wirtschaft. Diese Mischung ist der ideale Nährboden für langfristigen Werterhalt und nachhaltige Wertsteigerung.

Für Kapitalanleger bedeutet das konkret:

• Stabile Cashflows: Regelmäßige Einnahmen aus zwei voneinander unabhängigen Quellen.
• Eingebauter Inflationsschutz: Mieten lassen sich in der Regel an die Teuerungsrate anpassen.
• Hohes Wertsteigerungspotenzial: Getrieben durch die positive Entwicklung des Wohn- und Gewerbemarktes.

Der Kauf einer solchen Immobilie braucht natürlich eine saubere Planung. Eine gute Bonität ist meist die Eintrittskarte für attraktive Finanzierungsangebote von Banken. Und um das Potenzial der Gewerbeeinheiten voll auszuschöpfen, ist Spezialwissen gefragt – mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Vermittlung von Ladenflächen und Einzelhandelsflächen. Als Ihr erfahrener Partner im Münchner Immobilienmarkt navigieren wir Sie sicher durch alle Phasen – von der ersten Analyse bis zum erfolgreichen Abschluss.

Den immobilienmarkt in münchen gezielt analysieren

Der Münchner Immobilienmarkt ist kein Selbstläufer. Er tickt nach seinen eigenen Regeln, und wer hier den wahren Wert eines Wohn- und Geschäftshauses verstehen will, braucht mehr als nur einen Blick auf die allgemeinen Preis-Charts. Es ist ein komplexes Zusammenspiel aus Lage, Nachfrage und Zinsniveau, bei dem jedes Detail zählt.

Gerade im Münchner Westen – unserem Heimatmarkt bei Immobilien Barretta + Co – wird das besonders klar. Stadtteile wie Obermenzing, Pasing, Allach oder Nymphenburg sind weit mehr als nur Adressen auf einer Karte. Sie sind lebendige Ökosysteme, jeder mit seiner eigenen Geschichte und Dynamik. Eine gute Analyse übersetzt die abstrakten Marktdaten in handfeste, verständliche Fakten für Sie als Eigentümer.

Warum die mikrolage über den wert entscheidet

Die Makrolage „München“ sorgt natürlich für eine stabile Grundnachfrage. Aber wo die Wertentwicklung Ihrer Immobilie wirklich stattfindet, entscheidet die Mikrolage – also das direkte Umfeld. Und dabei geht es um viel mehr als nur eine gute U-Bahn-Anbindung.

Wir schauen uns für Sie die entscheidenden Faktoren ganz genau an:

• Entwicklungen in der Infrastruktur: Wie wirkt sich die geplante U-Bahn-Verlängerung nach Pasing oder die Modernisierung eines Bahnhofs auf die Mietpreise und den Wert Ihrer Immobilie aus? Das sind die Fragen, die wir beantworten.
• Wirtschaftliches Umfeld: Welche Unternehmen ziehen in die Nachbarschaft? Ein neuer Bürokomplex in der Nähe kann die Nachfrage nach Wohnraum und lokalen Geschäften regelrecht beflügeln.
• Soziodemografischer Wandel: Zieht es plötzlich mehr junge Familien in den Stadtteil? Ändert sich die Altersstruktur? Das hat direkten Einfluss darauf, welche Art von Gewerbe- und Wohnflächen in Zukunft gefragt sein wird.

Ein ganz konkretes Beispiel: Die Ansiedlung eines Technologieunternehmens in Allach steigert nicht nur die Nachfrage nach Wohnungen für die neuen Mitarbeiter. Sie erhöht auch die Kaufkraft für die lokalen Geschäfte – also potenziell auch für die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss Ihres Wohn- und Geschäftshauses. Diese Zusammenhänge zu erkennen, ist der Schlüssel zu einer realistischen und marktgerechten Wertermittlung.

Marktdaten richtig lesen und deuten

Zahlen und Statistiken sind wichtig, keine Frage. Aber ohne den richtigen Kontext sind sie wertlos. Der Münchner Immobilienmarkt, eine der deutschen Hochburgen, bewegt sich in Zyklen. Aktuelle Daten zeigen, dass München im Jahr 2025 mit einem erwarteten Transaktionsvolumen von 2,9 Milliarden Euro weiterhin ganz vorne mitspielt, direkt hinter Berlin. Und obwohl die sieben großen Metropolen zusammen einen leicht rückläufigen Anteil am bundesweiten Volumen haben, bleibt der „Living“-Sektor mit 30 % des Gesamtvolumens der stärkste Motor. Für Sie als Eigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses ist das eine hervorragende Nachricht, die auf eine stabile Nachfrage hindeutet. Mehr zu den aktuellen Zahlen finden Sie in den Entwicklungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt bei realestate.bnpparibas.de.

Was heißt das konkret für Sie als Eigentümer im Münchner Westen? Vor allem eine hohe Wertstabilität. Während die Quadratmeterpreise für Mehrfamilienhäuser in München 2023 leicht nachgaben und so neue Chancen für Käufer boten, blieben die Renditen stabil.

Die Kunst liegt nicht darin, die Daten zu kennen. Die Kunst liegt darin, zu verstehen, was sie für Ihre spezifische Immobilie in genau Ihrem Stadtteil bedeuten. Genau an diesem Punkt wird unsere über 40-jährige, tief verwurzelte Marktkenntnis zur Notwendigkeit.

Warum lokale expertise durch nichts zu ersetzen ist

Ein Immobilienexperte, der seit Jahrzehnten in Obermenzing lebt und arbeitet, kennt nicht nur die offiziellen Statistiken. Er kennt die verborgenen Potenziale und die echten Risiken. Wir wissen, welche Straßen bei Familien besonders beliebt sind, wo die Stadt konkrete Entwicklungspläne hat und welche Art von Gewerbe in einer bestimmten Nachbarschaft wirklich floriert.

Dieses tiefe, persönliche Verständnis des lokalen Marktes ist kein Luxus – es ist die absolute Voraussetzung für einen erfolgreichen Verkauf. Es erlaubt uns, eine realistische Bewertung vorzunehmen, die den Preis nicht zu hoch ansetzt und Käufer abschreckt, aber eben auch kein Geld verschenkt. Für Erbengemeinschaften, Kapitalanleger oder Privateigentümer, die einen zügigen und diskreten Abschluss anstreben, ist diese Verlässlichkeit durch einen festen, erfahrenen Ansprechpartner absolut entscheidend.

Den wahren Wert Ihrer Immobilie ermitteln

Jeder Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses startet mit einer zentralen Frage: Was ist mein Objekt wirklich wert? Die Antwort ist das Fundament für den gesamten Prozess – von der Preisstrategie bis zur finalen Verhandlung. Eine professionelle Wertermittlung ist dabei kein Blick in die Glaskugel, sondern solides Handwerk, das auf bewährten Methoden und tiefem Marktverständnis beruht.

Man kann sich das Ganze wie die Arbeit eines erfahrenen Handwerksmeisters vorstellen. Ihm stehen drei klassische Werkzeuge zur Verfügung, die er je nach Objekt und Marktlage geschickt kombiniert. Genau diese drei zentralen Bewertungsverfahren setzen auch wir bei Barretta + Co. für Ihre Immobilie im Münchner Westen ein, um ein präzises Ergebnis zu erzielen.

Diese Grafik veranschaulicht sehr gut, wie der Immobilienmarkt aufgebaut ist – vom großen Ganzen bis hinunter zur entscheidenden Mikrolage vor Ort.

Man erkennt sofort: Der Wert hängt nicht nur vom Bundestrend ab. Entscheidend sind die Dynamik der Top-Städte und am Ende die ganz spezifischen Gegebenheiten der direkten Nachbarschaft.

Die drei Säulen der Wertermittlung

Jede Methode beleuchtet Ihr Wohn- und Geschäftshaus aus einem anderen Winkel. Erst das Zusammenspiel aller drei ergibt ein realistisches und belastbares Bild.

1. Das Ertragswertverfahren (Der Blick des Investors): Die Kernfrage hier lautet: Was wirft die Immobilie ab? Bei Wohn- und Geschäftshäusern ist das der entscheidende Faktor. Im Mittelpunkt stehen die Mieteinnahmen aus Wohn- und Gewerbeflächen. Das Objekt wird also primär als Kapitalanlage bewertet.
2. Das Sachwertverfahren (Der Blick des Bauherrn): Was würde es kosten, das Gebäude heute exakt so neu zu errichten? Hier schauen wir uns die reinen Baukosten und den Grundstückswert an, ziehen aber auch altersbedingte Wertminderungen ab. Das Ergebnis zeigt den reinen Substanzwert.
3. Das Vergleichswertverfahren (Der Blick des Marktbeobachters): Zu welchen Preisen wurden kürzlich ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage verkauft? Dieses Verfahren ist der ultimative Realitätscheck, denn es liefert den direktesten Bezug zum aktuellen Marktgeschehen.

Renditeberechnung: Die Wahrheit hinter den Zahlen

Ein hoher Verkaufspreis ist nur die eine Seite der Medaille. Für Käufer, allen voran Kapitalanleger, zählt am Ende vor allem die Rendite. Genau hier lauern aber Fallstricke, die oft übersehen werden. Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite ist gewaltig.

Die Bruttorendite ist eine schnelle, aber oft irreführende Kennzahl. Sie setzt einfach die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite hingegen ist die ehrliche Währung. Sie rechnet alle nicht umlegbaren Kosten mit ein, die der Eigentümer tragen muss – von der Instandhaltungsrücklage über die Verwaltung bis zum Mietausfallwagnis.

Eine professionelle Analyse geht weit über reine Zahlen hinaus. Sie bewertet die Qualität der Mietverträge, erkennt Modernisierungsstau und bezieht die zukünftige Entwicklung des Stadtteils mit ein. Nur so entsteht ein Preis, der am Markt auch wirklich Bestand hat.

Marktdaten als wichtiger Kontext

Eine Wertermittlung findet nie im luftleeren Raum statt. Aktuelle Marktdaten sind der entscheidende Rahmen. Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland zeigt sich robust: In den Top-7-Märkten lag die durchschnittliche Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser Ende Q2 2025 stabil bei 4,46 %.

Zwar gab es 2023 einen Rückgang der durchschnittlichen Kaufpreise um rund 19 %, doch der Markt hat sich bereits wieder erholt. Ein starker Treiber ist der „Living“-Sektor, der satte 30 % des gesamten Transaktionsvolumens ausmachte. Diese Zahlen belegen: Gerade jetzt ist die Expertise eines lokalen Spezialisten entscheidend, um den richtigen Wert im aktuellen Marktumfeld zu bestimmen.

Für Eigentümer im Münchner Westen ist das ein klares positives Signal. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum, wie wir sie auch bei Privatimmobilien sehen, trifft auf einen sich stabilisierenden Gewerbemarkt. Das schafft ein optimales Umfeld für einen erfolgreichen Verkauf. Eine fundierte Marktwertanalyse durch einen erfahrenen Experten wie Guido Barretta ist daher unerlässlich, um das volle Potenzial Ihrer Immobilie auszuschöpfen.

Rechtliche und steuerliche Hürden meistern

Der Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses ist mehr als nur ein Geschäft – er ist ein komplexer Vorgang, der tief ins Miet-, Bau- und Steuerrecht eingreift. Wer hier ohne den richtigen Kompass unterwegs ist, riskiert schnell teure Fehler. Dieser Abschnitt leuchtet die kritischsten Punkte für Sie aus und zeigt, worauf es wirklich ankommt.

Die größte Herausforderung liegt in der gemischten Nutzung. Unter einem Dach prallen zwei Welten aufeinander: das strenge Wohnmietrecht und das flexible Gewerbemietrecht. Das ist keine reine Formsache, sondern hat handfeste Konsequenzen für Sie als Eigentümer.

Wohn- und Gewerbemietrecht – zwei Welten verstehen

Stellen Sie sich das Wohnmietrecht wie einen stark regulierten Schutzraum für den Mieter vor. Die Kündigungsfristen sind lang, Mieterhöhungen nur in engen Grenzen möglich und der Kündigungsschutz ist enorm hoch. Alles ist auf Dauer und Stabilität ausgelegt.

Das Gewerbemietrecht hingegen ist die Welt der unternehmerischen Freiheit. Hier herrscht Vertragsfreiheit. Laufzeiten, Kündigungsfristen oder die Umlage von Betriebskosten können weitgehend frei verhandelt werden. Das schafft Flexibilität für beide Seiten, aber auch eine gewisse Komplexität. Ein professioneller Käufer wird Ihre Gewerbemietverträge ganz genau unter die Lupe nehmen.

Beim Verkauf sind die Mietverträge das wertvollste Kapital Ihrer Immobilie. Professionell gestaltete Gewerbemietverträge können den Wert erheblich steigern. Lückenhafte oder ungünstige Verträge schrecken Käufer dagegen ab.

Ein klassischer Fallstrick sind die Betriebskosten. Im Wohnbereich ist klar geregelt, was Sie umlegen dürfen. Im Gewerbe können Sie sogar Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen – aber nur, wenn es im Vertrag sauber und unmissverständlich formuliert ist.

Steuerliche Fallstricke sicher umgehen

Neben den rechtlichen Aspekten entscheiden die Steuern maßgeblich über den finanziellen Erfolg Ihres Verkaufs. Zwei Themen stehen hier besonders im Fokus und brauchen Ihre volle Aufmerksamkeit, um später kein böses Erwachen beim Finanzamt zu erleben.

Ganz oben auf der Liste steht die Spekulationsfrist. Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie nicht selbst bewohnt haben, innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, müssen Sie den erzielten Gewinn voll versteuern. Dieser Gewinn wird dann zu Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz hinzugerechnet. Eine clevere Planung des Verkaufszeitpunkts kann Ihnen hier also bares Geld sparen.

Ebenfalls kritisch ist die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel. Die Grenze ist fließend. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, geht das Finanzamt schnell von einer gewerblichen Tätigkeit aus. Das hat weitreichende Folgen, allen voran die Gewerbesteuerpflicht.

Typische Stolpersteine im Überblick:

• Aufteilung in Sondereigentum: Verkaufen Sie das Haus als Ganzes, ist der Prozess relativ einfach. Soll es aber in einzelne Wohn- und Gewerbeeinheiten aufgeteilt werden, brauchen Sie eine notarielle Teilungserklärung – ein komplexer und formaler Akt.
• Vorkaufsrecht der Mieter: Bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen haben die Wohnungsmieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieser Punkt muss im Verkaufsprozess absolut korrekt abgewickelt werden.
• Umsatzsteuer bei Gewerbe: Die Vermietung von Gewerbeflächen kann umsatzsteuerpflichtig sein. Das muss im Kaufvertrag exakt geregelt werden, um steuerliche Nachteile für beide Seiten zu vermeiden.

Sie sehen: Der Verkaufsprozess ist anspruchsvoll. Die frühzeitige Hilfe von Experten, die diese Hürden aus der Praxis kennen, ist kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Wir bei Barretta + Co. bieten zwar keine Rechts- oder Steuerberatung, aber wir sorgen dafür, dass die richtigen Fragen zur richtigen Zeit gestellt werden, und lotsen Sie sicher durch den gesamten Prozess.

Ihr verkauf schritt für schritt zum erfolg führen

Ein Wohn- und Geschäftshaus zu verkaufen, ist kein Sprint, sondern ein strategischer Marathon. Ohne eine klare Route und einen erfahrenen Lotsen an Ihrer Seite kann man sich schnell im Dickicht aus Bürokratie, Verhandlungen und Emotionen verirren. Bei Barretta + Co betrachten wir den Verkaufsprozess nicht als starre To-do-Liste, sondern als einen gemeinsamen Weg, den wir mit Ihnen gehen – vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe.

Jeder unserer Schritte ist darauf ausgelegt, Ihnen Sicherheit zu geben, den Wert Ihrer Immobilie zu maximieren und für einen absolut reibungslosen Ablauf zu sorgen. Im Zentrum des Ganzen steht Ihr fester Ansprechpartner, der Sie persönlich durch jede Phase lotst.

Phase 1 Die strategische vorbereitung

Alles steht und fällt mit einem soliden Fundament. In dieser entscheidenden ersten Phase tragen wir alle relevanten Unterlagen zusammen und bereiten sie professionell auf – von Grundbuchauszügen über Mietverträge bis hin zu Energieausweisen. Diese lückenlose Dokumentation ist die Währung für Vertrauen und Transparenz im gesamten Verkauf.

Parallel dazu stecken wir gemeinsam die Ziele ab. Geht es darum, schnell Liquidität zu schaffen? Oder wollen wir den maximalen Verkaufspreis erzielen? Die Antworten auf diese Fragen sind der Kompass für die gesamte Strategie.

Phase 2 Die maßgeschneiderte vermarktungsstrategie

Kein Wohn- und Geschäftshaus gleicht dem anderen. Aus diesem Grund entwickeln wir für jede Immobilie eine individuelle Vermarktungsstrategie, die exakt auf das Objekt und Ihre persönlichen Wünsche zugeschnitten ist. Hier haben sich zwei Wege bewährt:

• Die diskrete Vermarktung: Ideal für Eigentümer, die den Verkauf ohne öffentliches Aufsehen abwickeln möchten. Wir sprechen gezielt solvente und uns bekannte Investoren aus unserem über Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk an. Kein „Zu Verkaufen“-Schild, keine öffentlichen Anzeigen.
• Die öffentliche Vermarktung: Um den bestmöglichen Preis am Markt zu erzielen, erreichen wir über eine gezielte Ansprache auf relevanten Plattformen und in Fachmedien einen deutlich breiteren Käuferkreis.

Besonders beim Verkauf von Immobilien in Städten wie München ist die lokale Präsenz Gold wert. Ein Tipp am Rande: Lernen Sie, wie Sie Ihr Google Maps Ranking zu verbessern, um von potenziellen Käufern aus der direkten Umgebung besser gefunden zu werden.

Phase 3 Die professionelle präsentation und käuferprüfung

Ein gutes Exposé ist weit mehr als eine Ansammlung von Daten. Es ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Es erzählt die Geschichte des Objekts und rückt seine Stärken und sein Potenzial ins beste Licht. Wir erstellen aussagekräftige Unterlagen mit professionellen Fotos und allen relevanten Kennzahlen, die bei Interessenten sofort einen bleibenden, positiven Eindruck hinterlassen.

Danach geht es an die Besichtigungen, die wir effizient und diskret organisieren. Die Termine werden eng mit den Mietern abgestimmt, und wir stellen sicher, dass nur ernsthafte, bonitätsgeprüfte Interessenten Ihr Objekt betreten.

Ein strukturierter Verkaufsprozess schützt Sie vor Besichtigungstourismus und stellt sicher, dass Ihre Zeit und die Ihrer Mieter respektiert wird. Wir filtern die Spreu vom Weizen, damit Sie sich nur mit den besten Kandidaten befassen.

Phase 4 Verhandlung und abschluss

Jetzt kommt der Moment der Wahrheit: die Verhandlungsphase. Mit unserer jahrzehntelangen Erfahrung am Verhandlungstisch führen wir die Gespräche – professionell, sachlich und immer mit Ihrem Ziel vor Augen. Wir kennen den Markt, die Argumente der Käuferseite und wissen genau, wie wir Ihre Preisvorstellungen erfolgreich durchsetzen.

Sobald eine Einigung steht, kümmern wir uns um die minutiöse Vorbereitung des Notartermins. Wir koordinieren die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs und stellen sicher, dass jeder rechtliche Aspekt sauber abgebildet ist. Der Prozess ist für uns erst dann abgeschlossen, wenn die Beurkundung erfolgreich war und Ihre Immobilie sicher übergeben wurde. Um klassische Fehler von vornherein auszuschließen, empfehlen wir Ihnen unsere 10-Punkte-Checkliste für einen stressfreien Immobilienverkauf.

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Checkliste zur verkaufsvorbereitung eines wohn- und geschäftshauses

Eine gute Vorbereitung ist die halbe Miete. Diese Checkliste fasst die wichtigsten Dokumente und Schritte zusammen, die Eigentümer vor dem Verkaufsstart erledigen sollten, um einen reibungslosen Prozess zu gewährleisten.

Kategorie	Erforderliche unterlagen / aufgabe	Warum ist das wichtig?
Eigentumsnachweise	Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Teilungserklärung bei Miteigentum	Belegt die Eigentumsverhältnisse zweifelsfrei und zeigt eventuelle Belastungen (z. B. Grundschulden, Wegerechte).
Bauunterlagen	Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baugenehmigung, Wohn- und Nutzflächenberechnung	Schafft Transparenz über die Bausubstanz und die genehmigte Nutzung. Eine korrekte Flächenangabe ist die Basis für die Wertermittlung.
Mietverhältnisse	Kopien aller Mietverträge (Wohnen & Gewerbe), aktuelle Mieterliste mit Kaltmieten und Nebenkosten	Essenzielle Grundlage für die Renditeberechnung und die Bewertung durch Kapitalanleger. Zeigt das Ertragspotenzial der Immobilie.
Betrieb & Verwaltung	Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre, Nachweise über Instandhaltungsmaßnahmen, Energieausweis	Gibt Aufschluss über die laufenden Kosten und den Zustand des Objekts. Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und muss bei Besichtigung vorliegen.
Rechtliches & Finanzen	Nachweis über bezahlte Grundsteuer, evtl. bestehende Versicherungs-policen (Gebäudeversicherung)	Stellt sicher, dass keine offenen Forderungen auf den Käufer übergehen. Gibt dem Käufer Sicherheit über den Versicherungsschutz.

Diese Liste mag auf den ersten Blick umfangreich erscheinen, aber jeder einzelne Punkt sorgt für einen schnelleren, sichereren und letztlich erfolgreicheren Verkauf. Wir unterstützen Sie natürlich bei der Beschaffung und Aufbereitung aller notwendigen Dokumente.

Die häufigsten fragen aus der praxis

Wer ein Wohn- und Geschäftshaus verkaufen will, hat Fragen. Das ist völlig normal, egal ob Sie als Privatperson, Teil einer Erbengemeinschaft oder als erfahrener Investor agieren. In unserer über 40-jährigen Praxis im Münchner Westen hören wir immer wieder dieselben entscheidenden Punkte. Hier sind die Antworten – kurz, ehrlich und auf den Punkt gebracht.

Wie lange dauert so ein verkauf eigentlich?

Eine pauschale Antwort wäre unseriös, aber eine realistische Zeitspanne für den Münchner Markt sind drei bis sechs Monate. Das klingt vielleicht lang, umfasst aber den gesamten Prozess: von der sauberen Vorbereitung und Wertermittlung über die gezielte Käufersuche bis zum finalen Notartermin.

Der größte Hebel für die Geschwindigkeit ist die Vorbereitung. Wenn alle Unterlagen komplett und professionell aufbereitet sind, geht alles viel schneller. Manchmal findet sich über unser Netzwerk ein vorgemerkter Suchkunde in wenigen Wochen. Eine breite, öffentliche Vermarktung kann dagegen etwas länger dauern, um wirklich den passenden Käufer zum besten Preis zu finden.

Die Preisstrategie entscheidet über die Verkaufsdauer. Ein fairer, marktgerechter Preis, der auf Fakten basiert, führt fast immer schneller zum Ziel als ein überzogener Wunschpreis, der Interessenten abschreckt.

Welche unterlagen brauche ich unbedingt für den verkauf?

Eine lückenlose Dokumentation schafft Vertrauen und beschleunigt den gesamten Prozess enorm. Fehlen wichtige Papiere, gerät der Verkauf schnell ins Stocken oder platzt im schlimmsten Fall sogar.

Diese Dokumente sind das absolute Minimum:

• Aktueller Grundbuchauszug: Er beweist, wem die Immobilie gehört und ob Belastungen eingetragen sind.
• Bauunterlagen: Dazu gehören die Baugenehmigung, alle Grundrisse und eine korrekte Flächenberechnung.
• Alle Mietverträge: Kopien der bestehenden Wohn- und Gewerbemietverträge sind für Käufer essenziell.
• Gültiger Energieausweis: Gesetzlich vorgeschrieben. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen.
• Betriebskostenabrechnungen: Die letzten drei Jahre zeigen dem Käufer die Wirtschaftlichkeit des Hauses.
• Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen und Belege belegen Ihre Investitionen und steigern den Wert.

Lohnt es sich, vor dem verkauf noch zu modernisieren?

Das ist eine der kniffligsten Fragen, die sich nicht pauschal beantworten lässt. Kleinere Schönheitsreparaturen für einen guten ersten Eindruck lohnen sich fast immer. Eine frisch gestrichene Fassade oder ein sauberes, helles Treppenhaus wirken Wunder für die Wahrnehmung.

Größere Sanierungen – wie eine neue Heizungsanlage oder komplett neue Bäder – müssen Sie sich hingegen genau überlegen. Oft investieren Sie hier Geld, das Sie beim Verkaufspreis nicht eins zu eins zurückbekommen. Viele Käufer, gerade professionelle Investoren, kalkulieren einen gewissen Sanierungsstau bewusst ein und möchten Modernisierungen lieber nach eigenen Vorstellungen umsetzen.

Wir schauen uns den Zustand Ihrer Immobilie genau an und geben Ihnen eine ehrliche Einschätzung, welche Maßnahmen sich wirklich auszahlen. Manchmal ist es strategisch klüger, den Preis ein wenig anzupassen, anstatt hohe Summen in Renovierungen zu stecken, die der Käufer vielleicht gar nicht will.

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Sie haben weitere Fragen oder möchten den Wert Ihres Wohn- und Geschäftshauses im Münchner Westen unverbindlich und professionell einschätzen lassen? Das Team von Immobilien Barretta + Co steht Ihnen mit über 40 Jahren Markterfahrung persönlich zur Seite. Kontaktieren Sie uns für ein erstes Gespräch.