Ihr kompletter Ratgeber für Steuern auf Immobilien in München

Wer über Steuern auf Immobilien spricht, meint selten nur eine einzige Abgabe. Vielmehr ist es ein ganzes Bündel an Zahlungen, das in den verschiedenen Phasen eines Immobilienlebens auf Sie zukommt. Das beginnt bei der Grunderwerbsteuer beim Kauf, geht über die laufende Grundsteuer und die Besteuerung von Mieteinnahmen bis hin zur Spekulationssteuer beim Verkauf. Jede Etappe hat ihre eigenen Spielregeln.

Der Steuer-Kompass für Ihre Immobilie in München

Willkommen zu Ihrem Wegweiser durch den Steuerdschungel rund um Immobilien. Statt Sie mit trockenen Paragrafen zu langweilen, beleuchten wir das Thema ganz praktisch – entlang des Lebenszyklus einer Immobilie. Jeder Schritt, von der Anschaffung über die Vermietung bis zum Verkauf oder zur Vererbung, löst unterschiedliche steuerliche Pflichten aus.

Dieser Überblick gibt Ihnen von Anfang an eine klare Orientierung und zeigt die großen Zusammenhänge auf, bevor wir in den nächsten Abschnitten tiefer in die Details eintauchen.

Die vier Kernbereiche der Immobilienbesteuerung

Um das Thema Steuern auf Immobilien greifbar zu machen, teilen wir es am besten in vier Phasen auf. Jede dieser Phasen hat ihre eigene Hauptsteuerart, die für Eigentümer und Anleger in München besonders wichtig ist.

• Der Kauf: Hier schlägt einmalig die Grunderwerbsteuer zu Buche. In Bayern liegt diese aktuell bei vergleichsweise moderaten 3,5 % des Kaufpreises.
• Der Besitz: Als Eigentümer zahlen Sie jährlich die Grundsteuer. Vermieten Sie Ihre Immobilie, müssen Sie die Mieteinnahmen natürlich als Einkünfte versteuern.
• Der Verkauf: Wenn Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Das ist der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
• Die Weitergabe: Bei der Übertragung durch Erbschaft oder Schenkung wird je nach Verwandtschaftsgrad und Wert des Objekts die Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällig.

Ein solides Grundverständnis dieser vier Bereiche ist der Schlüssel, um finanzielle Fallstricke zu vermeiden und kluge Entscheidungen für Ihr Immobilienvermögen zu treffen. Es hilft Ihnen, Kosten richtig zu kalkulieren und Potenziale zur Optimierung zu erkennen.

Unser Ziel mit diesem Leitfaden ist es, Ihnen ein solides Fundament zu geben. Sie lernen nicht nur, welche Steuern wann fällig werden, sondern auch, wie Sie Ihre Belastung ganz legal senken können – sei es durch das geschickte Absetzen von Kosten bei der Vermietung oder durch die strategische Nutzung von Fristen beim Verkauf.

Steuern beim Kauf einer Immobilie

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen nicht nur ein gewaltiger finanzieller Schritt. Es ist oft auch der erste direkte Kontakt mit dem Thema Immobiliensteuern. Noch bevor Sie den Schlüssel in der Hand halten, klopft sozusagen das Finanzamt an. Im Mittelpunkt steht dabei eine einmalige, aber gewichtige Abgabe: die Grunderwerbsteuer.

Man kann sie als eine Art Eintrittsgebühr betrachten, die der Staat für den Erwerb von Grund und Boden verlangt. Die gute Nachricht für alle Käufer in München und ganz Bayern: Der Freistaat liegt mit 3,5 % des Kaufpreises an der absoluten Untergrenze in Deutschland. In anderen Bundesländern kann dieser Satz bis zu 6,5 % betragen – ein Unterschied, der bei hohen Münchner Preisen schnell Zehntausende von Euro ausmacht.

Doch wer muss diese Steuer eigentlich bezahlen? Rein rechtlich haften sowohl Käufer als auch Verkäufer gegenüber dem Finanzamt. Die gelebte Praxis sieht aber anders aus: In fast jedem notariellen Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein übernimmt.

Sobald der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet ist, geht automatisch eine Meldung an das zuständige Finanzamt. Von dort erhalten Sie dann den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Zahlung ist meist innerhalb eines Monats fällig und eine zwingende Voraussetzung, damit Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden können.

Die Grunderwerbsteuer in der Praxis – ein Rechenbeispiel

Um das Ganze greifbarer zu machen, schauen wir uns einen typischen Immobilienkauf in München an. Nehmen wir an, Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 800.000 €.

• Kaufpreis: 800.000 €
• Grunderwerbsteuersatz in Bayern: 3,5 %
• Berechnung: 800.000 € × 0,035 = 28.000 €

Zusätzlich zum Kaufpreis müssten Sie in diesem Fall also 28.000 € an das Finanzamt überweisen. Diese Summe gehört zu den Kaufnebenkosten und muss in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie nicht mitfinanzieren.

Ein wichtiger Praxistipp: Die Steuer berechnet sich nicht zwangsläufig auf den gesamten Kaufpreis. Werden bewegliche Dinge wie eine Einbauküche, Möbel oder eine Markise mitverkauft, kann deren Wert im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf diesen Anteil fällt dann keine Grunderwerbsteuer an. Das kann eine spürbare Ersparnis bringen.

Weitere Kaufnebenkosten und was steuerlich zu beachten ist

Neben der Grunderwerbsteuer kommen noch weitere Posten auf Sie zu, die Sie fest einplanen müssen. Das sind zwar keine direkten Steuern, aber wie sie steuerlich behandelt werden, ist vor allem für Kapitalanleger ein entscheidender Punkt.

Die folgende Tabelle zeigt eine typische Kostenaufstellung für einen Kauf in München.

Beispielrechnung der Kaufnebenkosten in Bayern

Kostenart	Prozentsatz (ca.)	Betrag in Euro
Grunderwerbsteuer (Bayern)	3,5 %	28.000 €
Notar- und Grundbuchkosten	1,5 % – 2,0 %	ca. 12.000 € – 16.000 €
Maklerprovision (falls anfällt)	3,57 % (inkl. MwSt.)	ca. 28.560 €
Gesamte Kaufnebenkosten	ca. 8,5 % – 9,0 %	ca. 68.560 € – 72.560 €

Für Eigennutzer sind diese Nebenkosten leider reiner finanzieller Aufwand und steuerlich nicht absetzbar. Ganz anders sieht die Sache aus, wenn Sie die Immobilie kaufen, um sie zu vermieten.

Dann werden alle Kaufnebenkosten zu den Anschaffungskosten gezählt. Sie können diese Summe über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt als Werbungskosten abschreiben (die sogenannte Absetzung für Abnutzung, kurz AfA). Das senkt Ihre Steuerlast auf die Mieteinnahmen und ist einer der wichtigsten Hebel, um die Rendite Ihrer Kapitalanlage zu optimieren.

Laufende Steuern für Eigentümer und Vermieter

Mit dem Kauf einer Immobilie ist es steuerlich nicht getan. Anders als die einmalige Grunderwerbsteuer fallen nun regelmäßige Zahlungen an, die Sie als Eigentümer fest in Ihr Budget einplanen müssen. Die beiden wichtigsten Posten: die Grundsteuer und die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen.

Beide Steuern haben ihre eigenen Spielregeln – und bieten vor allem auch Möglichkeiten zur Optimierung. Gerade für Kapitalanleger ist das Verständnis dieser laufenden Kosten essenziell, um die Rentabilität ihres Investments sauber zu kalkulieren und das Maximum herauszuholen.

Die Grundsteuer und die Reform in Bayern

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die jeder Immobilieneigentümer jährlich zahlen muss. Völlig egal, ob Sie selbst darin wohnen oder die Immobilie vermieten. Mit diesen Einnahmen finanzieren Kommunen wie München die lokale Infrastruktur – von Schulen über Straßen bis hin zu Parks. Wie hoch die Steuer ausfällt, legt jede Gemeinde über den sogenannten Hebesatz selbst fest.

Lange Zeit basierte die Berechnung auf völlig veralteten Einheitswerten. Eine Grundsteuerreform war also unausweichlich und sorgt seit 2022 für eine komplette Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland. Ab 2025 wird die Grundsteuer dann auf dieser neuen Basis erhoben.

Bayern geht hier einen Sonderweg und hat sich für ein eigenes, stark vereinfachtes Modell entschieden: das bayerische Flächenmodell. Der Wert des Bodens oder des Gebäudes spielt hier keine Rolle. Stattdessen zählen nur drei simple Faktoren:

• Die Fläche des Grundstücks
• Die Fläche des Gebäudes
• Die Art der Nutzung (Wohnen oder Gewerbe)

Dieser Ansatz macht die Berechnung zwar deutlich transparenter, führt aber auch zu neuen Belastungen. Aktuelle Zahlen deuten darauf hin, dass die Grundsteuer ab 2025 spürbar steigen könnte. Für das bayerische Flächenmodell wird ein durchschnittlicher Betrag von rund 847 Euro pro Jahr prognostiziert. Allgemein wird erwartet, dass der Medianwert der Grundsteuer für alle Immobilienbesitzer von 390 Euro im Jahr 2024 auf 654 Euro im Jahr 2025 ansteigt – ein Plus von etwa 68 Prozent. Einen tieferen Einblick in die regionalen Unterschiede liefert dieser Artikel über die Grundsteuerbelastung 2025 auf capital.de.

Mieteinnahmen richtig versteuern

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sind die Einnahmen daraus „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Diese müssen Sie in der Anlage V Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung angeben. Das Finanzamt zählt diese Einnahmen zu Ihrem restlichen Einkommen (z. B. Ihrem Gehalt) hinzu und besteuert die Summe mit Ihrem persönlichen Steuersatz.

Das klingt erstmal nach einer hohen Belastung. Doch genau hier liegt der entscheidende Hebel für Kapitalanleger: Sie können eine ganze Reihe von Ausgaben, die mit der Immobilie zusammenhängen, als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen.

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die Ihnen entstehen, um Mieteinnahmen zu erzielen und zu sichern. Je mehr Kosten Sie geltend machen, desto geringer ist Ihr zu versteuernder Gewinn – und damit Ihre Steuerlast.

Was Sie als Vermieter von der Steuer absetzen können

Die Liste der absetzbaren Werbungskosten ist lang und bietet enormes Potenzial, Ihre Steuerlast zu senken. Der Schlüssel zum Erfolg liegt hier in einer lückenlosen Dokumentation aller Belege.

Die folgende Infografik zeigt, wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen. Einige dieser Posten können Sie als Vermieter steuerlich nutzen.

Solche anfänglichen Ausgaben schreiben Sie über die Jahre ab und mindern so ganz legal Ihre Steuerzahlungen.

Zu den wichtigsten Kosten, die Sie sofort oder über die Zeit absetzen können, gehören:

• Abschreibung (AfA): Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Gebäude (ohne den Grundstücksanteil) können Sie über 50 Jahre mit jährlich 2 % abschreiben.
• Finanzierungskosten: Die Zinsen für Ihr Immobiliendarlehen sind komplett absetzbar. Die Tilgung selbst allerdings nicht, denn sie dient ja Ihrem Vermögensaufbau.
• Instandhaltung und Reparaturen: Alle Kosten, die den Zustand der Immobilie erhalten – vom neuen Anstrich über die Reparatur der Heizung bis zur Sanierung des Badezimmers.
• Laufende Betriebskosten: Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können, etwa Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder Beiträge zum Eigentümerverband.
• Verwaltungskosten: Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, können Sie deren Gebühren vollständig absetzen.
• Grundsteuer: Auch die jährlich fällige Grundsteuer zählt zu den Werbungskosten.
• Sonstige Kosten: Darunter fallen Ausgaben für die Mietersuche (Makler, Inserate), Fahrtkosten zur Immobilie oder auch Anwalts- und Beratungskosten.

Indem Sie all diese Posten konsequent sammeln und in Ihrer Steuererklärung angeben, können Sie die steuerliche Belastung Ihrer Privatimmobilien erheblich reduzieren und die Nettorendite Ihrer Kapitalanlage spürbar steigern.

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf – verstehen und clever vermeiden

Ein Immobilienverkauf ist meist ein Grund zur Freude. Doch Vorsicht: Manchmal hält das Finanzamt die Hand auf und verlangt einen Teil vom Gewinn. Das Stichwort lautet Spekulationssteuer.

Im Grunde ist es ganz einfach: Wer eine Immobilie kauft und sie innerhalb einer bestimmten Frist mit Gewinn wieder verkauft, muss diesen Gewinn versteuern. Der Staat will damit kurzfristige Spekulationen eindämmen. Aber die gute Nachricht ist: Diese Steuer ist absolut kein Schicksal. Mit der richtigen Planung können Sie sie ganz legal umgehen.

Entscheidend sind nur zwei Dinge: Wie haben Sie die Immobilie genutzt und wie lange gehörte sie Ihnen? Für vermietete Objekte und das selbst bewohnte Eigenheim gelten dabei komplett unterschiedliche Spielregeln.

Die magische 10-Jahres-Frist bei vermieteten Immobilien

Für Kapitalanleger gibt es eine goldene Regel, die über Tausende von Euro entscheiden kann: die Zehn-Jahres-Frist. Liegen zwischen dem Datum des notariellen Kaufvertrags und dem des Verkaufsvertrags mehr als zehn Jahre, ist Ihr kompletter Gewinn steuerfrei. Punkt. Egal, wie hoch er ausfällt.

Diese Frist ist knallhart und wird auf den Tag genau berechnet. Ein paar Tage zu früh verkauft, und schon schlägt das Finanzamt zu. Deshalb ist eine saubere Planung des Verkaufszeitpunkts das A und O, um nicht in diese teure Falle zu tappen.

Wichtig zu wissen: Ausschlaggebend für die Fristberechnung ist immer das Datum der notariellen Beurkundung. Nicht der Tag des Grundbucheintrags oder der Kaufpreiszahlung!

Großzügige Ausnahme: Das selbstgenutzte Eigenheim

Haben Sie Ihre Immobilie selbst bewohnt, ist der Fiskus deutlich großzügiger. Hier entfällt die Spekulationssteuer komplett, wenn eine von zwei simplen Bedingungen erfüllt ist:

1. Durchgehende Eigennutzung: Sie haben die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt. Dann können Sie jederzeit steuerfrei verkaufen, sogar schon nach einem Jahr.
2. Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor: Es reicht auch, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vollen Kalenderjahren davor selbst genutzt haben. Angefangene Jahre zählen dabei voll.

Ein Praxisbeispiel aus München:
Angenommen, Sie haben im März 2022 eine Wohnung in Schwabing erworben und sind sofort eingezogen. Im Mai 2024 verkaufen Sie sie wieder. Ergebnis: Der Gewinn ist komplett steuerfrei. Warum? Sie haben die Wohnung 2022 (angebrochenes Jahr), 2023 (volles Jahr) und 2024 (angebrochenes Jahr) selbst genutzt. Das reicht dem Finanzamt.

Diese Regelung schafft enorme Flexibilität für Eigentümer, die vielleicht beruflich umziehen müssen oder sich privat verändern wollen.

Die wichtigsten Fristen lassen sich gut in einer Übersicht zusammenfassen:

Spekulationssteuer vermeiden: Checkliste der Fristen

Szenario	Bedingung für Steuerfreiheit	Praxisbeispiel
Vermietete Immobilie	Verkauf mehr als 10 Jahre nach dem Kauf.	Kauf am 15.05.2014. Steuerfreier Verkauf ist ab dem 16.05.2024 möglich.
Durchgehend selbstgenutzt	Immobilie wurde seit Kauf ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt.	Kauf im Januar 2023, Einzug sofort, Verkauf im Dezember 2024. Der Gewinn ist steuerfrei.
Teilweise selbstgenutzt	Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei vollen Jahren davor.	Vermietung von 2018 bis Ende 2021. Eigennutzung ab 01.01.2022. Steuerfreier Verkauf ab Januar 2024 möglich.

Diese Tabelle zeigt: Mit vorausschauender Planung lässt sich die Steuerlast fast immer auf null reduzieren.

Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird

Falls doch einmal Steuern anfallen, ist es wichtig zu wissen, worauf. Versteuert wird nämlich nicht einfach die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Sie können eine ganze Reihe von Kosten abziehen und so Ihre Steuerlast senken.

Die einfache Formel lautet:

• Verkaufspreis
• ./. Anschaffungskosten (Kaufpreis inkl. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar)
• ./. Veräußerungskosten (z. B. Maklergebühren, Notarkosten für den Verkauf)
• + Bereits geltend gemachte Abschreibungen (AfA) bei vermieteten Objekten
• = Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

Dieser Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – das können schnell über 40 % sein. Strategisches Vorgehen ist also bares Geld wert.

Um den gesamten Prozess optimal zu meistern, ist eine gute Struktur unerlässlich. In unserer 10-Punkte-Checkliste für einen erfolgreichen Immobilienverkauf finden Sie weitere praxisnahe Tipps. Denn eine informierte Planung ist der beste Schutz vor bösen Überraschungen vom Finanzamt.

Immobilien vererben und verschenken

Eine Immobilie an die nächste Generation weiterzugeben, ist mehr als nur ein formaler Akt. Es ist ein emotionaler Schritt, oft verbunden mit unzähligen Erinnerungen. Doch neben dem Herz spielt hier auch das Finanzamt eine große Rolle. Egal ob Erbe oder Schenkung – es wird immer geprüft, ob Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt.

Im Grunde sind diese beiden Steuern wie Zwillinge. Der einzige Unterschied liegt im Auslöser: Die Erbschaftsteuer greift nach dem Tod, die Schenkungsteuer schon zu Lebzeiten. Die Spielregeln, Steuersätze und – ganz wichtig – die Freibeträge sind aber weitgehend identisch.

Wie hoch die Steuer am Ende ausfällt, hängt vor allem von zwei Dingen ab: dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. Faustregel: Je enger die Familie, desto großzügiger zeigt sich der Fiskus.

Steuerklassen und persönliche Freibeträge

Das Gesetz sortiert alle Empfänger in drei Steuerklassen. Diese entscheiden, wie hoch die Freibeträge und die späteren Steuersätze sind.

• Steuerklasse I: Hier finden sich die engsten Angehörigen wie Ehe- und Lebenspartner sowie Kinder. Sie genießen die höchsten Freibeträge.
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten, Neffen und auch Schwiegerkinder gehören in diese Gruppe. Ihre Freibeträge sind schon deutlich niedriger.
• Steuerklasse III: Alle anderen, zum Beispiel Freunde oder entfernte Verwandte, haben nur einen sehr geringen Freibetrag von 20.000 €.

Der Freibetrag ist der Betrag, der komplett steuerfrei bleibt. Nur was darüber hinausgeht, muss versteuert werden.

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag	Steuerklasse
Ehepartner / Lebenspartner	500.000 €	I
Kinder / Stiefkinder	400.000 €	I
Enkelkinder	200.000 €	I
Geschwister, Nichten, Neffen	20.000 €	II
Alle anderen Personen	20.000 €	III

Gerade die hohen Freibeträge für die Kernfamilie sind der Schlüssel, um Vermögen steueroptimiert weiterzugeben. Um den exakten Wert einer Immobilie zu kennen, den das Finanzamt ansetzt, helfen professionelle Gutachten für die Immobilienbewertung.

Strategisch planen: die Schenkung zu Lebzeiten

Eine der cleversten Methoden, um hohe Steuern auf Immobilien zu umgehen, ist die schrittweise Schenkung zu Lebzeiten. Das Zauberwort hierbei lautet: 10-Jahres-Frist.

Jeder persönliche Freibetrag kann alle zehn Jahre aufs Neue voll ausgeschöpft werden. Wer frühzeitig und in Etappen überträgt, kann selbst sehr wertvolle Immobilien komplett steuerfrei an die nächste Generation weitergeben.

Ein Praxisbeispiel: Sie besitzen eine Immobilie in München im Wert von 800.000 €, die Sie an Ihr einziges Kind weitergeben möchten. Im Erbfall würde der Freibetrag von 400.000 € nicht ausreichen. Die übrigen 400.000 € müssten versteuert werden.

Die clevere Alternative: Sie schenken Ihrem Kind heute einen Miteigentumsanteil von 50 %, also im Wert von 400.000 €. Dieser Schritt ist dank des Freibetrags komplett steuerfrei. Warten Sie nun zehn Jahre und einen Tag, können Sie die zweite Hälfte schenken. Der Freibetrag steht wieder voll zur Verfügung – und auch der Rest der Immobilie wechselt steuerfrei den Besitzer.

Der Sonderfall Familienheim – eine steuerliche Oase

Eine ganz besondere Ausnahmeregelung gibt es für das sogenannte Familienheim. Damit ist die Immobilie gemeint, die der Verstorbene bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat.

Unter bestimmten Bedingungen kann dieses Zuhause komplett steuerfrei an den überlebenden Ehepartner oder die Kinder vererbt werden – und zwar unabhängig vom Wert der Immobilie.

• Vererbung an den Ehepartner: Die Steuerbefreiung greift, wenn der Partner die Immobilie nach dem Erbfall für mindestens zehn weitere Jahre selbst bewohnt. Ein Verkauf in dieser Zeit würde die Steuerpflicht nachträglich auslösen.
• Vererbung an Kinder: Hier ist die Regel etwas strenger. Die Steuerbefreiung gilt nur für eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Außerdem müssen die Kinder sofort einziehen und ebenfalls für zehn Jahre dort wohnen bleiben.

Diese Regelung hat einen klaren sozialen Zweck: Die Familie soll im gewohnten Zuhause bleiben können, ohne durch eine hohe Steuerlast zum Verkauf gezwungen zu werden. Eine vorausschauende Nachlassplanung ist deshalb eines der wichtigsten Werkzeuge, um das Familienvermögen zu schützen.

Sonderthemen und Münchner Besonderheiten

Wer in den Münchner Immobilienmarkt einsteigt, merkt schnell: Die Standardregeln reichen oft nicht aus. Gerade hier, wo jeder Quadratmeter zählt, entscheiden steuerliche Details über Erfolg oder Misserfolg einer Investition. Zwei Themen sind für Eigentümer und Anleger in München besonders relevant: die steuerlichen Feinheiten bei Gewerbeimmobilien und die Auswirkungen der bayerischen Grundsteuerreform.

Die Art der Nutzung entscheidet maßgeblich über die Besteuerung. Während die Regeln bei Wohnimmobilien relativ klar sind, bieten Gewerbeobjekte oft mehr Gestaltungsspielraum – aber auch eine höhere Komplexität.

Gewerbeimmobilien und die Umsatzsteueroption

Ein entscheidender Unterschied ist die Umsatzsteuer. Mieteinnahmen aus Wohnraum sind für gewöhnlich umsatzsteuerfrei. Bei Gewerbeimmobilien haben Vermieter aber eine interessante Wahlmöglichkeit: Sie können zur Umsatzsteuer optieren. Das heißt, sie schlagen auf die Miete 19 % Umsatzsteuer auf und führen diese an das Finanzamt ab.

Warum sollte man das freiwillig tun? Ganz einfach: wegen des Vorsteuerabzugs. Alle Rechnungen, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen – vom Handwerker über den Architekten bis zur Hausverwaltung –, enthalten ebenfalls Umsatzsteuer. Diese gezahlte Steuer können Sie sich vom Finanzamt zurückholen. Gerade bei Neubauten oder größeren Sanierungen ist das ein gewaltiger finanzieller Hebel.

Höhere Abschreibung für Gewerbeobjekte

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Abschreibung, die sogenannte „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). Sie spiegelt den Wertverlust eines Gebäudes wider und mindert als Werbungskosten Ihren steuerpflichtigen Gewinn.

• Wohnimmobilien (Baujahr nach 1924): Werden meist linear mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre abgeschrieben.
• Gewerbeimmobilien (Baujahr nach 1924): Hier gilt oft ein Satz von 3 % pro Jahr, was die Abschreibungsdauer auf 33,3 Jahre verkürzt.

Diese schnellere Abschreibung sorgt für höhere Werbungskosten und drückt so den zu versteuernden Gewinn aus der Vermietung spürbar. Das macht Gewerbeimmobilien für viele Kapitalanleger steuerlich besonders attraktiv. Die Regeln für den Verkauf sind dabei denen für Wohnimmobilien sehr ähnlich, wie Sie auch in unserem Ratgeber zum Hausverkauf in Münchens südlichen Stadtteilen nachlesen können.

Die Grundsteuerreform und das bayerische Flächenmodell

Wie schon kurz erwähnt, geht Bayern bei der Grundsteuerreform einen Sonderweg. Das bayerische Flächenmodell ist radikal einfach: Es zählt nur die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes, der teils astronomische Bodenwert in München spielt keine Rolle.

Das hat direkte Konsequenzen. In absoluten Top-Lagen wie Bogenhausen oder Schwabing führt dieses Modell tendenziell zu einer Entlastung im Vergleich zum Bundesmodell. Umgekehrt könnten Immobilien in einfacheren Lagen, aber mit sehr großen Grundstücken, stärker zur Kasse gebeten werden. Für Kapitalanleger bedeutet das: Die genaue Lage und vor allem die Grundstücksgröße werden zu noch wichtigeren Faktoren für die Nettorendite.

Die regionalen Unterschiede bei der Grundsteuer sind in Deutschland enorm. Das bayerische Modell führt zu einer durchschnittlichen Belastung von 847 Euro, während das Bundesmodell im Schnitt bei 807 Euro liegt.

Studien zeigen, wie extrem die Schwankungen sind: Ein Hausbesitzer in Sachsen-Anhalt zahlt im Schnitt nur 305 Euro pro Jahr, in Berlin sind es 850 Euro – ein Unterschied von 179 %. Diese Zahlen machen deutlich, wie entscheidend eine genaue Analyse der lokalen Gegebenheiten ist. Wer die Steuern auf Immobilien in München richtig einschätzen will, muss diese Nuancen kennen. Weitere Einblicke in die regionalen Unterschiede finden Sie in diesem Grundsteuerranking für 2025.

Häufig gestellte Fragen zu Immobilien und Steuern

Zum Abschluss unseres Leitfadens kommen hier die Antworten auf die Fragen, die uns als Immobilienexperten in München im Alltag am häufigsten begegnen. Kurz, prägnant und direkt aus der Praxis – für Ihre schnelle Orientierung beim Thema Steuern auf Immobilien.

Kann ich Maklerkosten von der Steuer absetzen?

Ob die Maklerprovision steuerlich absetzbar ist, hängt einzig und allein vom Zweck des Immobiliengeschäfts ab. Wer für sich selbst kauft, hat leider Pech – das Finanzamt sieht das als reinen Privatverbrauch an.

In diesen drei Fällen sieht die Sache aber ganz anders aus:

• Bei Vermietung: Sie beauftragen einen Makler, um einen Mieter zu finden? Perfekt. Diese Kosten sind zu 100 % als Werbungskosten in der Anlage V absetzbar.
• Beim Kauf als Kapitalanlage: Kaufen Sie eine Immobilie zur Vermietung, gehört die Maklerprovision zu den Anschaffungskosten. Sie verschwindet also nicht, sondern wird über die Jahre als Teil der Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht.
• Bei einem beruflichen Umzug: Wenn der Job Sie zu einem Umzug zwingt, können Sie die Maklerkosten für eine neue Mietwohnung unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten ansetzen.

Welche steuerlichen Folgen hat eine Scheidung?

Die Aufteilung einer gemeinsamen Immobilie bei einer Scheidung ist emotional und finanziell eine heikle Angelegenheit. Ein häufiger Fallstrick: Wird das Haus verkauft, droht Spekulationssteuer, falls die Zehnjahresfrist noch nicht um ist. Oft kann aber die Eigennutzungsregelung diese Steuer noch abwenden.

Ein anderer Weg ist die Übertragung des Anteils von einem Partner auf den anderen. Das kann Schenkungsteuer auslösen, aber die Freibeträge für sogenannte Zugewinnausgleichszahlungen sind zum Glück recht hoch. Eine saubere Planung und vertragliche Gestaltung sind hier das A und O, um teure Fehler zu vermeiden.

Unser Rat aus der Praxis: Klären Sie bei einer Scheidung die steuerlichen Aspekte so früh wie möglich mit einem Experten. Ein falscher Schritt bei der Übertragung oder dem Verkauf der Immobilie kann schnell sehr teuer werden und belastet die finanzielle Situation beider Parteien nur unnötig.

Muss ich Mieteinnahmen aus einem möblierten Zimmer versteuern?

Ja, auf jeden Fall. In einer Stadt wie München, wo jeder Quadratmeter zählt, ist die Untervermietung eines Zimmers gang und gäbe. Diese Einnahmen müssen Sie als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angeben.

Es gibt aber eine kleine Erleichterung: Liegen Ihre gesamten Einnahmen aus der Untervermietung unter 520 Euro pro Jahr, bleiben sie steuerfrei. Sobald Sie auch nur einen Euro darüber liegen, müssen Sie die gesamten Einnahmen versteuern. Der Vorteil dabei: Sie können dann auch anteilig Kosten wie Miete, Nebenkosten oder die Abnutzung der Möbel absetzen.

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Bei Immobilien Barretta + Co wissen wir: Jede Immobilie und jede Lebenslage ist anders. Wenn Sie eine persönliche Beratung brauchen, die über allgemeine Steuerfragen hinausgeht und Ihre Ziele hier in München in den Mittelpunkt stellt, sind wir für Sie da. Melden Sie sich für eine unverbindliche Ersteinschätzung: https://barretta-immobilien.de