Nicht jeder Wohnungsverkauf führt zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Erwerb, Zeitraum, Nutzung und die Einordnung des Vermögens sind entscheidend.
Anschaffung und Nutzung zuerst klären
§ 23 EStG regelt private Veräußerungsgeschäfte unter anderem bei Grundstücken. Er enthält einen Zeitraum von nicht mehr als zehn Jahren und Ausnahmen für bestimmte Nutzungen zu eigenen Wohnzwecken. Welche Regel im Einzelfall greift, muss anhand der maßgeblichen Vorgänge und tatsächlichen Nutzung geprüft werden.
Eine Steuer betrifft nicht automatisch den gesamten Kaufpreis
Für die Prüfung einer möglichen Besteuerung sind Erlös, Anschaffungsdaten und weitere steuerlich relevante Positionen zu unterscheiden. Eine allgemeine Prozentangabe auf den Kaufpreis beantwortet diese Frage nicht. Die bisherige Nutzung und gegebenenfalls besondere Erwerbsvorgänge gehören in die Vorbereitung.
Arbeitszimmer nicht pauschal als steuerpflichtigen Anteil behandeln
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil IX R 27/19 vom 1. März 2021 entschieden, dass der Gewinn einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Eigentumswohnung im dortigen Fall auch hinsichtlich eines häuslichen Arbeitszimmers von der Besteuerung ausgenommen war. Eine frühere pauschale Aussage, der Arbeitszimmeranteil müsse stets versteuert werden, ist daher falsch. Andere Nutzungs- und Vermögenskonstellationen sind gesondert einzuordnen.
Vor dem verbindlichen Verkauf vorbereiten
Stellen Sie Erwerbs- und Nutzungsdaten, vorhandene Verträge sowie relevante Aufwendungen zusammen. Klären Sie die steuerliche Behandlung möglichst vor einer bindenden Entscheidung. Die Bewertung und Vermittlung Ihrer Immobilie ist von der Ermittlung einer persönlichen Steuerschuld zu trennen.
Amtliche Grundlagen und Quellen
Quellenbezogen überarbeitet am 20.10.2026. Eine individuelle steuerliche oder rechtliche Einordnung ist von der Immobilienvermittlung zu unterscheiden.
